Trh financování bydlení na rozcestí – kam se vydá?

23.8.2010 - Trh financování bydlení fyzických osob stojí u nás na dvou páteřních produktech – hypotéce (HÚ) a stavebním spoření, respektive úvěru ze stavebního spoření (SÚ). Trh hypoték a úvěry ze stavebního spoření fungovaly doposud v synergii, která byla samozřejmě postavena na existenci mechanismu stavebního spoření, fungování stavebních spořitelen a podpoře od státu.

Nová vláda bude realizovat v relativně krátké době změny právě v oblasti podpory stavebního spoření. Změny otevřely diskusi nad dlouhodobější existencí stavebního spoření. Prostor této diskuse je vymezen od názoru zachování co největší podpory státu až po kompletní zrušení podpory stavebního spoření. Právě tento názor zastává Jiří Kunert, šéf UniCredit Bank a prezident České bankovní asociace, tedy, dát termín ukončení stavební podpory v dlouhodobějším horizontu.

Stavební spořitelny by měly dostatek času na transformaci na banky komerčního typu. Tento, jistě silný názor, rozšířil možný směr, kterým by se naše financování bydlení dostalo do obdobné situace jako například ve Velké Británii, kde hypotéky poskytují jak banky, tak rovněž stavební spořitelny. Není pochyb, že náš trh financování bydlení je na rozcestí. Viděno z nadhledu - jedna cesta vede směrem k zachování synergie hypoték a mechanismu stavebního spoření v upravené podobě, tedy stavební spořitelny by z trhu nezmizely. Druhá cesta vede k zániku této synergie, přetransformování stavebních spořitelen na banky a sloučení v jedno odvětví – hypotéky.

Jako specialisté na trh financování bydlení se zabýváme dlouhodobě otázkou, kam se bude tento trh ubírat z pohledu fungování obou odvětví. Níže uvádíme graf vývoje objemu poskytnutých hypoték a úvěrů ze stavebního spoření od roku 2000, kdy se v zásadě trh financování bydlení stále ještě rodil. Odpověď na to, která cesta je nejoptimálnější je velmi složitá a nebylo by dobré dělat rychlé závěry. Ve věci existuje velký počet úhlů pohledu, zájmů a také cílů, které mají mnohdy hodně daleko k potřebám a zájmům běžného občana, tedy klienta, zákazníka a daňového poplatníka, který to vše financuje.

Banky, stavební spořitelny, stát, všechny tyto subjekty mají svůj pohled a také moc, ať větší, či menší, komerční, či politickou. Není zde nyní prostor pro další analýzu, ale jedna věc je jasná a vyplývá z našeho grafu – úvěry ze stavebního spoření, čelily finanční krizi, která u nás vypukla v roce 2008 daleko lépe než hypotéky. Díky svému autonomnímu mechanismu milionů střadatelů a dobré úvěrové dostupnosti řádných a překlenovacích úvěrů stálo pevně v základech pro celou masu klientů. Zatímco hypotéky, jak je krásně vidět, jsou velmi citlivé – na rizika spojená s likviditou (nedostatkem zdrojů, vkladů), ale i kreditní riziko. Zkrátka ve smyslu stability je stavební spoření vítěz a bylo by dobré si položit otázku – není cena státní podpory marginální v porovnání s přínosy celého systému? V průmyslu jsme se stali závislí na okolních ekonomikách.

Jedou okolní trhy, jedeme i my…pokud se však zbavíme stabilního mechanismu stavebního spoření, musíme diskutovat i o možných důsledcích komplexně. Může se nám totiž stát, že se staneme daleko více závislými na zahraničních finančních trzích, obdobně jako jsme tak nešťastně závislí v průmyslu, kde jsme to dopracovali až na pozici kvalitního nádeníka Evropy. Jakákoli ztráta či pokles naší kompetence ve finanční oblasti, by byl nešťastný krok, který by měl dopad především na běžné daňové poplatníky, klienty. Aspektů problému je mnoho a věříme, že budoucí cesta financování bydlení bude projektována koncepčně, ne zbrkle a týmem kompetentních odborníků. To nejhorší, co by se nám mohlo stát je řešení neodborné – tedy vítězství lobby, vlastních zájmů a moci.