Kolik si banky účtují za předčasné splacení hypotéky?

19.5.2014 - Splácíte hypotéku s fixovanou úrokovou sazbou a rádi byste využili rekordně nízkých sazeb a úvěr refinancovali? Vzhledem k výši poplatků je úplně předčasné splacení je to téměř nemožné. Přesto existují způsoby, jak stávající situace využít alespoň pro další fixační období.

Klienti zvažující pořízení vlastního bydlení mají při pohledu na aktuální výši úrokových sazeb hypoték nejspíše důvod k radosti. Nikdy v minulosti nebyly hypotéky takto levné. Kdo tuto radost pravděpodobně nesdílí, jsou klienti, kteří si hypoteční úvěr sjednávali v období relativně vysokých sazeb, a do konce fixace jim stále zbývá dlouhá doba.

Řešením, které se v tuto chvíli nabízí, je okamžité splacení úvěru novou hypotékou s aktuální úrokovou sazbou. Toto řešení má však jedno velké úskalí a tím je poplatek za mimořádnou splátku či předčasné splacení hypotéky, který banky ve většině případů uplatňují. Výše sankčního poplatku se zpravidla počítá procentem z výše předčasné splátky a pohybuje se od 2 % až do 25 %. Některé banky umožnují část hypotéky mimořádně umořit bez sankčního poplatku. V případě kompletního splacení je tedy adekvátní část považována za nezpoplatněnou mimořádnou splátku a tím pádem je sankce za předčasné splacení o tuto část menší.

Přehledné porovnání poplatků za mimořádnou splátku uvádí následující tabulka. Součástí tabulky je také ukázkový propočet výše sankčního poplatku v případě modelové hypotéky* s 20 letou splatností a pětiletou fixací, kde zůstatek jistiny po třech letech činí 2 miliony korun a do konce fixace klientovi zbývají 2 roky.

Z tabulky je patrné,  že výše sankčního poplatku se pohybuje v konkrétním případě v řádu desítek, či spíše stovek tisíc korun. Což vzhledem k potenciální dosažitelné úspoře 40 000 Kč (snížení měsíční splátky z 13 814 na 12 118 na zbývajících 24 měsíců) znamená, že případné refinancování nedává ekonomický smysl.

Ve většině bank je sice možné o výši sankce vyjednávat, často totiž banky taxu za předčasné splacení uvádějí jako maximum, nicméně žádné zázraky nečekejte. Banky se tímto poplatkem brání proti „vykrádání“ úvěrových portfolií. A jedním z relevantních odůvodnění sankčního poplatku je fakt, že banky musí prostředky na poskytnutí hypotéky rovněž koupit a v případě předčasného splacení těžko najdou pro draze nakoupené peníze adekvátní uplatnění. Druhým argumentem jsou náklady související se získáním nového obchodu, které se banky snaží v každé hypotéce rozpustit. Obecně platí, že hypotéka začíná bance přinášet zisk zhruba až po 3 letech od jejího sjednání. V nejlepším případě je možné se domluvit s bankou na uhrazení nákladů souvisejících s předčasným splacením hypotéky. I v takovém případě je však třeba počítat s náklady v řádu desítek tisíc korun.

Druhým případem, kdy banka bude pravděpodobně ochotnější o snížení poplatku diskutovat, je situace, kdy měníte vlastní bydlení. Např. prodáváte byt a stavíte či kupujete dům ve vyšší hodnotě. V takovém případě se lze s bankou domluvit na předčasném umoření původní půjčky a interním refinancování novým úvěrem s nižší úrokovou sazbou.

Jak využít rekordně nízkých sazeb?
V případě, že vám schází do konce fixace méně než jeden rok, banky zpravidla umožňují „zarezervování“ úrokové sazby pro příští fixační období. V tomto případě však musíte stávající hypotéku i tak doplatit a až v dalším fixačním období budete čerpat z rekordně nízkých sazeb.

V budoucnu očekáváme, že v návaznosti na novou evropskou směrnici dojde k určitým změnám ve stanovování výše poplatku za předčasné splacení podobně jako v případě spotřebitelských úvěrů a tzv. amerických hypoték. Nicméně na implementaci této směrnice zbývají necelé dva roky a je možné, že ke změnám v účtování poplatku dojde v rámci konkurenčního soupeření. Vstup na trh hypoték plánuje v letošním roce Airbank, která podle informací médií testuje produkt právě bez poplatku za předčasné splacení.