Co se dělo na trhu s byty posledních 12 let? Exklusivní analýza

5.11.2012 – Chcete vědět, kam se budou ubírat ceny na realitním trhu za 10 nebo 20 let? Již několik let monitorují realitní servery realitycechy.cz a realitymorava.cz vývoj cen bytů v České republice a právě ve spolupráci s těmito portály jsme se podrobně podívali na jednotlivá období posledních 12 let a zjistili, jaké významné události ovlivnily český trh s realitami.

Ohlédnout se do minulosti je dobré nejen proto, že nám to může připomenout důležité mezníky, které hodnotíme s nadhledem, ale také proto, že nám to pomůže v budoucnu poučit se z chybných rozhodnutí a situací. 

2000 – 2008: Zlatý důl realitních agentů
Období let 2000 – 2008 se stalo symbolem silného růstu cen nemovitostí nejen v České republice, ale i v okolních zemích. Ceny nemovitosti meziročně rostly mnohdy i o několik desítek procent a poptávka se zdála být nevyčerpatelná. Této skutečnosti napomohly dostupné hypoteční úvěry a silná poptávka po bydlení nejen ze stran investorů i zájemců o bydlení.
Velkou měrou se na zvýšené poptávce podepsaly silné ročníky narozené v letech 1975 – 1980. Poptávka byla natolik silná, že realitní makléři neměli ani tak problém nabízený byt prodat, jako spíše jej do nabídky získat. Dlouhodobě platilo, že ten kdo měl nabídku, měl i klienta.

2008: Nástup realitní krize v USA
Začátek roku 2008 se zdál být ještě silný. Poptávka sice začala už jemně klesat, ale realitní kanceláře nepociťovaly nijak velký úbytek nabídek, ani zájemců. Vše se začalo měnit až po letních prázdninách, kdy se do novinových článků začaly tlustým písmem vpisovat titulky informující o realitní krizi v USA. Celý svět znejistil. V České republice se ovšem reality prodávaly dál a jediné co se změnilo, bylo postupné zpřísňování podmínek pro získání hypotečních úvěrů ze stran bankovních domů. Lidé stále věřili, že problémy v USA se nás netýkají. Banky ovšem měly poněkud odlišný názor (viz. článek z 20.10. 2008 Hypoteční krize v ČR?).

2009: Výprodeje nových bytů v ČR
Jde o první rok, kdy český realitní trh zasáhla ekonomická recese, která se postupně začala podepisovat na klesajících cenách bytů. Velkou měrou byli ovlivněni kupující, kteří začali vídat na billboardech u cest inzeráty informující o výprodejích nových bytů developerských společností, odkazy na statisícové slevy, popřípadě "dárky" ve formě luxusních kuchyňských linek, automobilů apod. Jenom za první rok recese (září 2008 – září 2009) poklesly nabídkové ceny bytů 1+1 v České republice o -5,25%, byty 2+1 zlevnily o -10,2% a velké byty ztratily 12,25% (viz. článek z 1.6. 2009 Velké srovnání průměrných cen bytů od 1.9.2008 do 1.6.2009). A to byl teprve začátek…

2010: Ekonomická recese sráží realitní trh
Rok 2010 byl již silně poznamenán ekonomickou recesí. Získat hypoteční úvěr bylo pro mnohé nadlidský úkol, stejně jako prodat nemovitost za původně požadovanou cenu. Skoro by se dalo říci, že ten, kdo neslevil, neprodal. Mnoho vlastníků nemovitostí tak raději od prodeje nemovitosti ustoupilo, než aby prodali pod stanovenou cenu. V tomto roce také došlo k největšímu meziročnímu poklesu cen bytů. Od září 2009 do září 2010 klesly nabídkové ceny bytů 1+1 v České republice o -18,48%. byty 2+1 v tu dobu meziročně ztrácely -15,99% a velké byty 3+1 přišly za poslední rok o -16,83% (viz. článek z 7.3. 2010 Reality: pokles cen bytů pokračuje). Rok 2010 byl těžkou ránou pro mnoho realitních kanceláří a některé byly nuceny ukončit svou činnosti.

2011: Nemovitosti na dně
Svět se nezhroutil, nemovitosti stály dál. I tak by se dal charakterizovat rok 2011, který mnozí považovali za rok stabilizace cen nemovitostí. Pravdou je, že u malých bytů tomu tak téměř bylo. Meziročně totiž byty 1+1 ztratily ze svých nabídkových cen "pouhých" -1,68%. Ti, kteří před rokem 2008 na tento typ bydlení vsadili, neprodělali tolik jako všichni ti, kteří volili raději byty větší.

Celý rok 2011 byl poměrně klidný i u ostatních kategorií. Ceny bytů 2+1 meziročně klesly o -1,67% a byty 3+1 ztratily -2,97%. Na nízkém meziročním poklesu se podepsaly také banky, které již v letních měsících roku 2011 přicházely s uvolňováním podmínek pro získání hypotečních úvěrů a přistoupily také ke snižování úrokových sazeb. A právě hypoteční úvěry pomohly "resuscitovat" realitní trh v České republice ze všech faktorů nejvíce (viz. článek z 15.11. 2011 Banky zasypávají trh akčními nabídkami hypoték). Dostupnější ceny nemovitostí oproti roku 2008 a nízké úrokové sazby přiměly nejednoho kupujícího k podpisu rezervační smlouvy na vysněný byt. Na realitním trhu se zlepšovala nálada.

2012: Úrokové sazby pro každého
V tomto roce se bankovním institucím daří, vykazují velké zisky a není tak důvod otálet s poskytováním úvěrů na bydlení. Návrat k boji o klienta se celý rok projevuje poklesem úrokových sazeb hypotečních úvěrů, které se v září 2012 dostaly na historické dno. Opět se začala zvyšovat poptávka po vlastním bydlení a meziroční pokles cen bytů 1+1 se dostal na hodnotu -1%. Jde o vůbec nejnižší meziroční pokles od září 2008.

Pokud budou banky i nadále pokračovat v aktivním přístupu k novým klientům snižováním úrokových sazeb může dojít v roce 2013 k dosednutí trhu s malými byty na pomyslné cenové dno. Výhodnost dostupnosti bydlení v roce 2012 ukazuje také společný index dostupnosti bydlení společností Golem finance a realitního serveru realitycechy.cz, který zaznamenal v září 2012 nejlepší podmínky pro koupi nemovitosti v České republice za posledních 5 let (viz. článek Bydlení je nejdostupnější od roku 2008 z 8.10. 2012).
Mnohé může napovědět také cenová politika developerských společností, které již začátkem podzimu 2012 avizovaly zastavení akčních nabídek (viz. článek z 25.10. 2012 Končíme s akcemi a slevami, hlásí developeři).

Jak bude trh s bydlením vypadat v brzké budoucnosti, můžeme odhadovat také ze situace na evropském trhu. Český trh s hypotékami je často přirovnáván k Velké Británii, kde byl zaznamenán růst hypotečního trhu a tento trend je mnohými odborníky predikován rovněž u nás (viz. článek z 20.8. 2012 Britský hypoteční trh roste o 8 %). Ale kdo ví, třeba bude za pár let vše úplně jinak...