Neprodaných bytů v nových projektech přibylo

1.10.2012 – I tentokrát vám na začátku nového čtvrtletí přinášíme exkluzivní analýzu pražského trhu s novými byty. Analýza vyhodnocuje 277 projektů, které mají v současné nabídce aspoň jeden volný byt. Nejnovější data opět přinášíme ve spolupráci s analytickým oddělením společnosti Trigema a.s.

Od pololetí znatelně narostl počet volných bytů. Z červnových 6808 na nynějších 7522 (+10 %).  Přitom prázdninové prodeje byly díky účinným slevovým kampaním neobvykle vysoké (za červenec a srpen se prodalo 665 bytů, o 70 % více než o loňských prázdninách). Znamená to jediné: developeři povzbuzeni zdánlivým oživením z loňského podzimu jsou se svou nabídkou opět daleko před poptávkou. Jenom od dubna tohoto roku přišlo na trh 30 nových projektů, v nichž je cca. 1900 bytů. Logickým důsledkem tohoto stavu je opětovný nárůst počtu nejen dokončených, ale i neprodaných bytů. Těch je momentálně 2401 (nárůst od pololetí o 6 %).

Jak je to s prodejem
Od začátku letošního roku se prodalo již 2691 bytů, což je asi o 500 bytů více, než loni za stejné období. Za celý loňský rok to bylo necelých 3800 bytů. Stěží však lze letos očekávat podobné podzimní vzepětí prodejů před zvýšením sazby DPH jako loni. Už jenom proto, že v tuto chvíli nikdo neví, jaká sazba bude v příštím roce platit.

Zde nalézáme velmi zajímavý úkaz: procento volných bytů je na stáří projektu prakticky nezávislé, u všech zjištěných projektů se v průměru pohybuje mezi 20 až 24 %. Lze to vysvětlit tak, že u všech projektů se relativně rychle prodají nejatraktivnější byty, poté už prodeje stoupají jen zvolna.

Nejstarších ležáků ubylo
Na začátku tohoto roku jsme upozornili na skutečnost, že nejhůře se prodávají byty, které byly dokončeny již před více než dvěma lety. Tehdy to bylo 29% ze všech ležáků. Tento podíl nyní klesl na 19%, nepochybně díky tomu, že developerské společnosti konečně pochopily, že bez velkých slev se ležáků nezbaví.

Jak je to  s cenami?
Je třeba podotknout, že získání relevantních statistických údajů o cenách nových bytů je obtížné a vždy zde musíme počítat s určitou mírou nepřesnosti. U řady projektů není cena uvedena vůbec, cenové údaje nejsou vždy srovnatelné, nabídkové ceny nejsou vždy totožné s prodejními.
Na vzorku, který máme k dispozici, jsme dospěli k aktuální průměrné ceně za metr čtvereční obytné plochy k částce 61781 Kč. Před půlrokem bylo toto číslo o 1200 Kč vyšší. Do výsledku se pochopitelně promítly především velké prázdninové slevy i nejnovější levné projekty.

Závěr - jaký bude podzim?
Prázdninové slevy developerů v kombinaci s nízkými sazbami hypotéčních úvěrů trhu s byty nepochybně prospěly. Potvrdily se trendy posledních měsíců v rezidenční výstavbě, to jest zmenšování projektů z hlediska počtu bytů v projektu. Projekty do 50 bytových jednotek jsou již zastoupeny 27% podílem na celkové nabídce. Proto je důležité zkoumat celý trh a ne jen jeho dominantní segment. Prodeje klíčových počtů bytů se stále více přesouvají z období přípravy a zahájení realizace na období dokončování projektů, resp. bezprostředně po jejich dokončení (do 1 roku).

"To, jak letošní rok ve finále skončí, ovlivní několik faktorů," vypočítává generální ředitel společnosti Trigema Marcel Soural. "Budou developeři i nadále stimulovat poptávku radikálními slevami? Jaká sazba DPH bude od ledna platit? Bude to schválená jednotná sazba DPH ve výši 17,5 % nebo navrhované zvýšení stávajících dvou sazeb o 1 %? Udrží  média v poslední době prezentovaný pozitivní pohled na nízkou cenu bytů a tu správnou dobu pro nákup bytu, nebo se to zase zvrtne v negativní prezentaci? Developerský podzim 2012 bude možná plný překvapení. Dnes bohužel nevíme, co z výše uvedených otázek můžeme na misku vah použít. Očekávat můžeme jakoukoli variantu," uzavírá Marcel Soural.

Foto: Trigema a.s.