Exkluzivní data: Vývoj cen bytů v letech 2008 - 2012

3.9.2012 - Již mnohokrát bylo řečeno, že byly některé nemovitosti před rokem 2008 svými cenami velmi nadhodnocené. Ovšem až s postupem času se ukazuje jak moc. Jedním z ukazatelů jsou statistiky vývoje cen bytů v České republice monitorující český realitní trh od 1.9.2008, které přináší realitní portály www.realitycechy.cz a www.realitymorava.cz. Byl ovšem největší pokles cen hned ze začátku recese nebo až po několika letech? Byly to stále velké byty, které na své hodnotě ztrácely nejvíce nebo spíš byty menších výměr? Na tyto a další otázky se pokusíme odpovědět v následujícím srovnání.

Byty 1+1
Malé byty patří dlouhodobě k nejžádanějším. Čím nižší cena, tím víc potencionálních zájemců a tím větší poptávka. To platilo jak před recesí, tak i během ní. Nicméně cenová korekce bytů 1+1 byla ze začátku jen velmi malá. Po prvním roce recese (září 2008 – září 2009) došlo u této kategorie jen k malému poklesu cen (-5,25%) což bylo nejméně ze všech kategorií. Naopak o rok později již došlo k mnohem razantnějšímu poklesu (-18,48%) což bylo naopak nejvíce ze všech kategorií v daném roce. Propad byl natolik silný, že se u mnohých prodávajících začala mnohem častěji řešit otázka zdali není lepší s prodejem počkat. V tuto dobu se také extrémně zvýšil počet nabízených bytů k pronájmu. V dalších letech se ovšem situace stabilizovala. V období září 2009 – září 2010 se pokles téměř zastavil (-1,68%) a ještě menší byl o rok později (-1%). Byty 1+1 si svou „daň z recese“ vybraly nejvíce ve druhém roce recese (září 2009 – září 2010). Jinak jde z pohledu investora o nejjistější kategorii co se bytů v České republice týče.

Byty 2+1
Vývoj křivky cen bytů 2+1 je téměř v paralele s byty kategorie 1+1. I zde platí, že byl první rok (září 2008 – září 2009) sice již poznamená recesí (-10,2%), ale mnohem větší propad byl až o rok později (-15,99%). Menší počet zájemců dokázal mnohem více stlačit ceny směrem dolů. Nikterak tomu nepomohly ani banky, které se ještě v tuto dobu nehrnuly do poskytování úvěrů na bydlení. Na rozdíl od bytů 1+1 se s našetřenou finanční hotovostí na byty větších výměr dosahovalo mnohem hůře. Zejména v menších městech byly právě byty 1+1 velmi často placeny hotově. U bytů 2+1 tomu tak již nebylo a proto byl zásah bank u této kategorie mnohem citelnější. V dalších dvou letech byly výkyvy cen bytů 2+1 v rozmění od -3,17 do -1,6%. K poklesu sice stále dochází, ale již se začínají projevovat značné rozdíly poptávky v různých regionech. Nalézt již můžeme města, kde se pokles cen bytů zastavil.

Byty 3+1
Pokud investoři vsadili před rokem 2008 právě na tuto kategorii, tak se jim následující komentáře asi nejlépe číst nebudou. Byty 3+1 patří mezi nemovitosti, kterých se ekonomická recese dotkla nejvíce. Nejvíce a nejrychleji. Propad cen této kategorie bytů totiž začal ihned a razantně. Jen za první rok (září 2008 – září 2009) došlo právě u bytů 3+1 k největšímu propadu cen ze všech sledovaných kategorií (-12,25%). Další rok došlo k ještě většímu poklesu (-16,83%). Ke zpomalení došlo až o rok později (září 2010 – září 2011), kdy se projevila změna chování kupujících. Mnozí kupující, kteří odložili v předchozích dvou letech pořízení vlastní nemovitosti, se totiž začali vracet do realitních kanceláří a poptávat postupně také větší byty. Byty 3+1 totiž dokáží poskytnou zázemní rodině s dvěma dětmi což malé byty dokáží jen stěží. Často začala vyvstávat otázka jestli nejít hned do bytu většího než kupovat byt menší a po čase jej prodávat a kupovat byt nový. Pokles cen bytů 3+1 tak poklesl na nejnižší meziroční rozdíl za poslední 4 roky (- 2,76%). Poptávka ovšem nebyl natolik silná, aby dokázala brzdit pokles cen dlouhodobě. Hned v dalším roce (září 2011 – září 2012) vykázaly byty 3+1 opět největší pokles cen ze všech kategorií (-8,24%).



Až na pokles cen bytů 3+1 v posledním roce lze považovat poslední 2 roky a poměrně stabilní, alespoň co se vývoje cen bytů týče. Na podzim roku 2010 začaly banky opět uvolňovat podmínky pro získávání hypotečních úvěrů což se poměrně rychle projevilo v cenách nemovitostí.

I v dalším roce lze očekávat poměrně stabilní ceny nemovitostí. Následně, pokud budou banky stále vstřícné k poskytování úvěrů na bydlení, by mohlo dojít i k pozvolnému růstu cen nemovitostí. Zde je ovšem nutné podotknout, že se bude případný růst cen týkat zejména kvalitních nemovitostí v dobrých lokalitách. Naopak neudržované nemovitosti před rekonstrukcí mohou i nadále na své hodnotě ztrácet.

Jednotlivé kategorie a města naleznete v sekci Statistiky cen bytů