Je lepší koupit byt nový nebo opravovat starý?

1.7.2008 - Po delší době se opět vracíme k dopisům našich čtenářů. Paní Prokopcová z Olomouce se nás ptala na názor ohledně rekonstrukce staršího panelového bytu 3+1 nebo jeho prodej a koupi nového cihlového bytu 2+KK. Z dlouhého dopisu vybíráme:

“…součastně bych se vás ráda zeptala na řešení nelehké životní situace. S manželem jsme zůstali v bytě sami a řešíme jestli jej má cenu opravovat nebo koupit byt nový. Máme panelový byt 3+1 s balkonem na pěkném místě. Byt má původní umakartové jádro v zachovalém stavu a stav bytu bychom mohli hodnotit jako průměrný. Jsme velmi spokojeni s lokalitou, ve které již déle než 20 let bydlíme a jen neradi bychom tuto městskou část opouštěli. V těsné blízkosti započala stavba nových bytů, které se nám velmi líbí, ale cena stejně velkého bytu převyšuje naše možnosti a tak bychom dosáhli maximálně na byt 2+KK.“

S paní Prokopcovou jsme se spojili a zjistili další informace, tak abychom mohli v celé věci co nejlépe poradit. Paní Prokopcová má panelový byt 3+1 v pátém patře. Byt má neprůchozí pokoje a jeho součástí je balkon s nádherným výhledem na Sv. Kopeček a centrum města. Dům, ve kterém se byt paní Prokopcové nachází doposud neprošel rekonstrukcí. Reálná tržní cena byla stanovena, na 1,9 – 2,1 mil. Kč. Tuto cenu nejvíce ovlivnila výborná lokalita a perfektní občanská vybavenost s dostupností MHD.

Byt, který se nachází nedaleko domu paní Prokopcové, je v novostavbě cihlového domu, jenž bude dokončen v létě roku 2009. Vzhledem k finančním možnostem jsme vybrali, stejně jako paní Prokopcová, byt 2+KK s velkým balkonem. Cena tohoto bytu je dle RK stanovena na  1.980.000 Kč.

Zkusili jsme namodelovat obě alternativy řešení a je jen na každém, pro jakou variantu by se rozhodl.

Oprava stávajícího byty 3+1
Výstavba bytového jádra vč. nové vany, umyvadla, toalety, obkladů… (100.000 Kč), nová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči (140.000 Kč), plovoucí podlahy v pokojích, dlažba v chodbě a v kuchyni (75.000 Kč), omítky a vymalování (30.000 Kč), nové dveře a zárubně (40.000 Kč), vypínače, kliky a další menší položky (10.000 Kč). Uvedené ceny byly zjištěny dle dostupných katalogů a informací stavební firmy zabývající se rekonstrukcemi bytových jader. Celkové náklady rekonstrukce se dle našeho výpočtu dostaly na částku  395.000 Kč.

Koupě nového bytu 2+KK
Pořízení bytu 1.980.000 Kč, příplatky za nadstandardní dveře a zárubně (15.000 Kč), příplatek za dlažbu a plovoucí podlahy (45.000 Kč), kuchyňská linka 140.000 Kč), příplatek za nadstandardní koupelnové vybavení a obklady (80.000 Kč), další menší položky (10.000 Kč). Celkové náklady nad pořizovací cenu 290.000 Kč.

Když jsme nad tímto tématem v redakci diskutovali, tak bylo rozložení názorů 50:50. Ti, jenž upřednostňovali opravu původního bytu, argumentovali zejména dobrou lokalitou, vyhnutím se prodeje nemovitosti (placení daně z převodu, platbu za vyhotovení znaleckého posudku a provizi RK). Dalším argumentem podporující opravu původního bytu bylo i vyhnutí se administrativních změn (nový občanský průkaz, přeposílání pošty atd.). Nejčastější protiargument se vztahoval na vzhled celého domu, který již neodpovídá aktuálním standardům.

Ti, jenž by podporovali koupi nového bytu používali tyto argumenty: nový byt nepotřebuje investice do oprav, možná vlastní úprava dispozic bytu, pěkný stav celého domu. Jako negativní hodnotili pouze absenci třetího pokoje.

Pokud bychom se podívali na celou věc ekonomicky a hledali řešení situace s kalkulačkou v ruce, tak bychom zjistili, že vychází obě alternativy stejně. Podařilo-li by se prodat stávající byt za 2.000.000 Kč, s poplatky a daněmi by zůstalo cca. 1.900.000 Kč. Doplatek za nový byt + nadstandardy a kuchyňskou linku by vyšplhal další náklady na 370.000 Kč Vzhledem k tomu, že by náklady na rekonstrukci původního bytu vyšly na 395.000 Kč tak se zdá rozdíl 15.000 Kč ve prospěch nového bytu 2+KK za zela zanedbatelný.

Paní Prokopcové tedy doporučujeme řešení celé situace pomocí emocí. Rozhodující tak bude chuť opustit stávající byt, vztah k sousedům, dopravní dostupnost atd. Ať se paní Prokopcová rozhodne jakkoliv, nemůžeme říci, že bude některá z alternativ špatná.