Developerské projekty v Praze se rozjíždějí pomaleji než se čekalo

26.4.2012 - V současné době je v Praze k prodeji téměř sedm tisíc volných nových bytů, z nichž více než 2 500 již je hotových. Byty, které jsou nově dávány do prodeje v tomto roce, mají menší výměru a jsou v přepočtu na metr čtvereční průměrně o 11 tisíc korun levnější. Ještě markantnější je tento rozdíl mezi současnou nabídkou a tzv. ležáky, tj. již dříve dokončenými a dosud neprodanými byty. To jsou hlavní výsledky nejnovější analýzy developerské společnosti Trigema.

Na konci roku 2011 vydalo analytické oddělení společnosti Trigema souhrnnou analýzu rezidenčního trhu v Praze za rok 2011, článek Zájem o novostavby loni stoupl. V jejím závěru stálo konstatování, že rok 2012 je na jeho samém začátku velkou neznámou. Nyní máme za sebou více než jedno čtvrtletí, je tedy čas na první souhrnná čísla roku 2012 a jejich srovnání s rokem předešlým.

Nabídka nových bytů
K uvedenému datu monitoruje společnost Trigema na území hlavního města celkem 306 developerských rezidenčních projektů. V nich je v nabídce celkem 12 854 bytů, z nichž 6 890 jich je ještě volných. Pro srovnání - přesně před rokem, v dubnu 2011, to bylo 11 570 bytů celkem, z nich 7 050 volných. Lze vysledovat, že po zvýšeném prodeji v závěru minulého roku (v důsledku blížící se změny sazby DPH) nyní nabídka volných bytů opět mírně roste. Je to způsobeno přílivem nových projektů. Za sledované období bylo dáno do prodeje 1206 nových bytů!

Co se týká skladby bytů podle dispozic, téměř 40 % tvoří byty dvoupokojové – viz následující graf, následují byty třípokojové s necelými 30%.

 

Průměrná výměra obytné plochy všech nabízených bytů (tj. bez sklepa, garáže, případně předzahrádky) je 69 m2. K velmi zajímavému výsledku dospějeme, když stejné údaje vysledujeme pouze u bytů, které byly dány do prodeje v letošním roce. Skladbu těchto bytů podle počtu pokojů ukazuje druhý graf.


 

Trend roku 2012 tedy směřuje k vyššímu podílu dvoupokojových bytů. Průměrná výměra obytné plochy je u těchto nových bytů necelých 58,5 m2, tedy o celých 10 čtverečních metrů méně, než je celkový průměr. Není to však dáno jenom menším počtem místností. Tabulka ukazuje srovnání průměrných výměr všech nabízených bytů a letošních bytů podle počtu místností.

Vidíme, že dvoupokojové byty jsou v průměru o 4 m2 menší, třípokojové o 6 a čtyřpokojové dokonce o 9 m2 menší. Cíl je jasný – dostat se na nižší, a pro klienta tudíž přijatelnější ceny. Porovnání cen zachycuje následující tabulka (ceny s DPH):


Průměrná cena za metr čtvereční je – počítáno ze všech bytů - 63 011 Kč, u bytů daných do prodeje v letošním roce je to ale jen 52 575 Kč.

Prodeje: jde to, ale dře to
Za prvních 16 týdnů roku 2012 jsme zaregistrovali celkem 1 190 bytů, u nichž se status změnil z „volný“ na „prodaný“ nebo „rezervovaný“. Za stejné období loňského roku to bylo 1 072 bytů.  Úbytek volných bytů (pozor, nemusí to být totéž, co prodej!) se tedy meziročně zvýšil o 11 %. S jásotem ovšem ještě počkejme, procentuální úspěšnost prodeje  (tj. poměr mezi počtem prodaných a neprodaných bytů)  totiž stoupla jen asi o dva procentní body. 



Ležáků ubývá jen zvolna
Na konci minulého roku jsme uvedli, že počet dokončených neprodaných bytů (tzv. ležáků) zůstává víceméně konstantní v rozmezí 2 600 – 2 700 a předpovídali jsme, že jejich razantní pokles se zatím nedá očekávat, protože prodané ležáky jsou průběžně nahrazovány nově dokončenými a dosud neprodanými byty. Tento trend nadále trvá, i když i zde optimista vysleduje mírné zlepšení. Od začátku roku 2012 se prodalo v této kategorii 405 bytů, zatímco přibylo „jen“ 354 nově dokončených bytů bez majitele. Počet ležáků tedy poklesl na 2 573 bytů (o cca. 2 %). Nejpádnější důvod, proč jsou ležáky neprodejné, prozrazuje porovnání v naší poslední tabulce:



Jsou-li na trhu byty, které jsou na každý metr čtvereční obytné plochy o 11 až 14 tisíc korun levnější, mají ležáky jen malou šanci.

Prognóza nadále nejistá
Z výše uvedených čísel je zřejmé, že ceny bytů, které jsou v nových nabídkách, se stále snižují. "Pobídka cenou je jediná cesta, jak udržet alespoň stávající mdlý zájem o byty," konstatuje Marcel Soural, předseda představenstva a generální ředitel Trigema a.s. a dodává: "A protože se klienti zajímají především o absolutní cenu bytu, snižují se i výměry těchto bytů. Budeme si muset na nějaký čas zvyknout na nový trend v rezidenční výstavbě – miniaturizaci."

Hlavním faktorem, který ovlivňuje chování klientů na rezidenčním trhu, jsou zprávy o změnách sazeb DPH. Prodeje v prvním kvartálu roku 2012 ovlivňoval záměr vlády zvýšit od roku 2013 sazbu DPH na 17,5 % až 20 %. Po nedávném rozhodnutí vlády, že se snížená sazba DPH se zvýší ze 14 % pouze na 15 %, dojde ke změně chování jak developerů, tak i jejich klientů. Zájem o nové byty opadne nebo bude muset být živen ze strany developerů opět snížením cen v nabídce. "Lze konstatovat pouze jednu jistotu. Největším českým rezidenčním developerem schopným nejvíce ovlivňovat chování trhu je naše vláda. Nikoliv developeři sami," uzavírá s úsměvem Marcel Soural.