Cenové mapy - smysl a užití v praxi

13.5.2008 - Již déle než rok nabízí realitní portál realitycechy.cz přístup k cenovým mapám ve městech Praha, Brno, Ostrava, Olomouc, Karviná, Most, Prostějov a Zlín. Na základě častých dotazů, týkajících se výše uvedených cenových map, uvádíme jejich základní charakteristiku a smysl jejich užití v praxi.

Postup zpracování cenových map
Cenová mapa věrohodným způsobem postihuje diference mezi cenami stavebních pozemků v obcích, umožní jednoduché zjišťování cen u jednotlivých pozemků. Cenové mapy se zpracovávají ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. a vyhlášky č. 540/2002 Sb. ve znění pozdějších předpisů.

Cenová mapa vychází z podrobné typologie všech pozemků, resp. souvisejících skupin pozemků na území obce. Předpokladem zpracování je grafické vymezení souvislých skupin obdobných pozemků v mapě 1:5000. Ke každé z těchto skupin pozemků jsou v tabulkách zapsány jejich vlastnosti. Zde se jedná o celý soubor kritérií, která ve svém souhrnu ovlivňují cenu pozemku. Mezi nejpodstatnější kritéria patří poloha, funkční využití a vybavenost infrastrukturou.

Základem pro ocenění jsou skutečně sjednané ceny stavebních pozemků obsažené v kupních smlouvách. Tyto ceny jsou zapisovány do vymezených skupin pozemků, které mají podobné vlastnosti. Následuje porovnání zjištěných cen prodaných pozemků s ostatními pozemky obdobných vlastností.

K tomuto kroku se provádí párové porovnání pozemků na základě již popsaných vlastností. Po eliminaci extrémních hodnot jsou tedy oceněny ty pozemky, které jsou obdobné s pozemky, které byly obchodovány.

Princip konstrukce cenové mapy tak, jak jej vyžaduje zmíněný zákon o oceňování, do velké míry vyloučí subjektivitu ve stanovení cen pozemků a současně umožní ve značném rozsahu provést plošné ocenění. Důležité je, že cenová mapa je reálným zobrazením skutečného trhu s pozemky a je tedy zcela vyloučena umělá konstrukce cen. Pořízením cenové mapy město zakládá dlouhodobý systém sledování tržních cen pozemků.

Cenová mapa obsahuje grafickou část v měřítku 1:5000 na mapách s vyobrazenými hranicemi stavebních pozemků a s vyznačenými cenami. Dále je součástí cenové mapy textová část s instrukcí k použití cenové mapy, popisem jejího zpracování, charakteristikou města spolu s výsledky analýzy místního trhu s nemovitostmi.


Význam cenových map
Cenová mapa zobecňuje na základě porovnání cen sjednaných ceny velké části pozemků v obci. Tento instrument je velmi jednoduše použitelný při rozhodování o cenách nákupu nebo prodeje obecních pozemků. Současně lze od cen pozemků odvozovat i jejich pronájmy.

Cenová mapa odráží skutečný trh s pozemky, a tak ovlivňuje i cenové hladiny, které používají při obchodování s pozemky fyzické i právnické osoby. Toto konstatování platí zejména pro případy, kdy v okrajových částech měst prodávající v souladu s odhadem dle individuálního ocenění požaduje často cenu vyšší, než je cena tržní, a tím je blokován prodej, a tedy i výstavba, která se posunuje do méně vhodných, periferních venkovských oblastí, jejichž jedinou výhodou je právě nízká cena pozemku.

Cenová mapa jako obecně uznávaný celoplošný materiál o cenách pozemků, může sloužit i jako oceňovací podklad pro jednání s bankovními ústavy o zárukách v podobě obecních pozemků na jednotlivé úvěry.

V cenách pozemků se odráží i budoucí změny ve využití území, které vychází ze záměrů vyjádřených v územním plánu. Protože územní plán i cenová mapa jsou veřejně přístupnými dokumenty, působí proti pozemkovým spekulacím, které by mohly dlouhodobě negativně ovlivnit rozvoj v území. Současně cenová mapa poslouží i jako vhodný regulátor při přípravě nových územních plánů, zejména s ohledem na reálnost jejich následného uskutečnění.

Cenové mapy slouží odhadcům ke stanovení ceny pozemků, která může být základem pro výpočet daně z převodu nemovitostí; v případě, že pozemek je součástí dědického vypořádání, je cena uvedená v cenové mapě základem pro dědickou daň (podobně, pokud jde o zdaňování nebo vyvlastňování pozemků).

Dalším impulsem, který rozšíří možnosti využívání cenových map, je nová koncepce daně z nemovitostí. Na rozdíl od dosavadního způsobu se uvažuje, že daň z pozemků v zastavěných částech obce bude odvozena od jejich ceny. Pro tyto účely se v koncepci zpracované Ministerstvem financí opětovně zdůrazňuje využití cenové mapy jako základního dokumentu pro výpočet daně z pozemků. Tato skutečnost bude mít přímý dopad na příjmovou stránku obecních rozpočtů.

Mapy k dispozici:
cenové mapy