Očekávané navýšení DPH poptávku po novostavbách příliš nezvýšilo

4.11.2011 - Téměř tři roky se setkáváme u mnoha prezentovaných developerských projektů s inzeráty na akční slevy, kuchyňské linky či automobily zdarma. Současně také můžeme slýchat jak půjdou ceny nových bytů nahoru. Skutečnost tomu ale zatím nenasvědčuje, spíše naopak. Některé projekty jsou dokonce prezentovány se slevou ještě dříve než dojde k jejich výstavbě.

Pražský trh s novými byty dlouhodobě monitoruje společnost Trigema a.s., která sleduje nejen počty aktuálně nabízených volných bytových jednotek, ale také vývoj jejich cen. Aktuálně sledujeme pražské rezidenční projekty, v nich jsou ještě neprodané byty, bez rozdílu velikosti či lokality. V současné době Trigema registruje 292 takových projektů, které zahrnují celkem 13 444 bytů. Je patrné, že za poslední dva měsíce přibylo v nabídce téměř 700 bytů (ve 3. čtvrtletí bylo zaznamenáno 15 nových projektů). Vývoj počtu nabízených bytů vyjadřuje následující graf.

Graf 1. – Vývoj počtu nabízených bytů


Z těchto 13 444 bytů jich je 7 196 v cenících vedeno jako „volné“ (tento údaj tedy nezahrnuje byty rezervované). Počet volných bytů od konce letošních prázdnin naopak mírně klesl (viz graf č. 2), nicméně z hlediska celoročního sledování kolísá jen v nepatrném rozmezí.

Graf 2. – Vývoj počtu volných bytů


A konečně tu máme kategorii „ležáků“, tj. bytů, které už jsou zkolaudované, leč svého majitele dosud nemají. Ani tady nepozorujeme výrazný posun, i když v absolutních číslech k jistému poklesu došlo – viz graf č. 3.

Graf 3. – Vývoj počtu volných dokončených bytů


„Souhrnně řečeno, podzimní sezóna, byť ještě úplně  neskončila, nejspíš nenaplnila optimistická očekávání některých developerů. Prodává se, ale žádný zázrak to není.“ komentuje aktuální situaci Marcel Soural, předseda představenstva a generální ředitel Trigema a.s. Ještě nabízíme statistiku počtu  bytů uvedených do prodeje  po čtvrtletích od počátku roku 2010, kde na první pohled upoutá enormní nárůst v prvním kvartálu letošního roku. Odráží se tu jednak zahájení prodeje několika velkých projektů, jednak naděje developerů v kouzelný účinek blížícího se zvýšení DPH. V roce 2011 (tedy za tři kvartály roku 2011) bylo dáno do prodeje celkem 2 815 nově nabízených bytů.

Graf 4. – Vývoj počtu bytů daných do prodeje


A jak se byty prodávaly? "Za první tři kvartály roku 2011 bylo prodáno celkem 2 329 bytů. Je zřejmé, že prognóza, kterou jsme vyslovili na začátku letošního roku, že očekáváme v roce 2011 prodej 3 – 3,5 tisíce bytů, se i při zpřesňovaných odhadech potvrzuje. Jen pro přesnost podotýkáme, že podklady pro námi uváděná čísla jsou shromažďovány jednou týdně a zachycují prodeje ve smyslu úbytku bytů uváděných v cenících jako „volné“. Přesnost  těchto  čísel může být částečně ovlivněna různými nestandardními změnami v cenících, zrušenými rezervacemi apod., nicméně jejich vypovídací hodnotu považujeme za dostatečně vysokou." dodává Marcel Soural.

Ceníky porovnávejte pečlivě
V  druhé  části této analýzy se zaměříme na to, co všechno se dá či naopak nedá nalézt v cenících, které developeři uveřejňují na svých webových stránkách. Obecně lze říci, že zájemci o nové byty to nemají jednoduché, protože údaje uváděné v cenících bývají velmi špatně srovnatelné a je třeba je číst velmi pozorně. Začněme hned cenou. Z 292 sledovaných projektů  jich 186 (necelé dvě třetiny) uvádí cenu s DPH, 41 bez DPH, u 38 ceníků není uvedeno o DPH nic a u zbylých 27 nenajdeme ani ceník.

Tím ale potíže zdaleka nekončí. Především je nutno se podívat, co všechno uvedená cena zahrnuje. Například garáž je zahrnuta v uvedené ceně ve 110 případech (38%). Z ostatních projektů je u 58 garáž možno dokoupit, u 51 je to přímo nutnost. Ceny za garážové stání se pohybují v rozpětí od 120 do 800 tisíc Kč s DPH, průměr se pohybuje kolem 300 tisíc Kč s DPH, které musíte přičíst k ceně uváděné v ceníku. U 35 projektů jsme informace o parkování hledali marně.

Sklepy jsou k bytům nabízeny v 204 projektech (70%), ale jen u 165 (57%) je sklep zahrnut v ceně. U 18 projektů je možno a u 17 nutno sklep přikoupit. Cena sklepů se pohybuje od 12 do 37,5 tisíc Kč za m2 s DPH.

Deset  projektů nabízí místo sklepů jen komory vně bytu (na patře), 9 projektů nemá ani sklepy, ani komory. Ještě je tu ovšem plných 69 projektů, kde informaci o úložných prostorech vůbec nenalézáme.

Všechny projekty dnes nabízejí balkóny, terasy nebo lodžie. Velmi rozšířené jsou i předzahrádky u přízemních bytů, které nalezneme v nabídce u 142 projektů (49%). Příslušenství je až na výjimky (u zahrádek) již zahrnuto v ceně bytu. Klient, kterého zajímají standardy bytu, je nalezne u 204 projektů (70%). U ostatních se musí pídit dál. Je zřejmé, že údaje uváděné v cenících je nutno brát jen jako orientační a ne vždy srovnatelné s konkurenčními nabídkami. Každý developer má totiž jinou strategii v poskytování informací. Klientovi nakonec stejně nezbude nic jiného, než vejít v kontakt s prodejcem a potřebné informace získat přímo od něho.

Závěr
Ze statistických údajů je zřejmé, že se nenaplňuje očekávání většiny developerů z jara letošního roku, kteří předpokládali, že avizovaným zvýšení DPH dojde k razantnímu nárůstu prodejů. Za tři kvartály 2011 se objevilo v cenících 2 815 nových bytů. Za stejné období se však prodalo pouze 2 329 bytů. Zásoba neprodaných bytů tedy postupně roste a až opadne jednorázový vliv rostoucí DPH, zaparkuje nemalá část dnes rozestavěných bytů v kategorii ležáků. Jen ve čtvrtém čtvrtletí 2011 má být ještě dokončeno 620 bytů a v za celý rok 2012 dalších cca 2 500 bytů, které jsou dnes rozestavěny.

Z těchto pár čísel vyplývá, že v roce 2012 bude v nabídce developerů nejméně pět tisíc bytů, které budou mít status buď dokončené neprodané nebo dokončované v roce 2012. A pokud budou prodeje kopírovat rok 2011 a budou se pohybovat v pásmu kolem tří tisíc bytů, nevidíme žádný rozumný důvod pro developery dávat do prodeje nové projekty. Ledaže by se konečně ukázalo, že struktura stávající nabídky neodpovídá potřebám poptávky.