Nejčastější faktory ovlivňující cenu nemovitostí

21.7.2011 - Přemýšlíte nad tím za kolik by se dala prodat vaše nemovitost a nebo si stanovujete cenový limit pro koupi vysněné nemovitosti? V obou případech si možná říkáte, proč je ta či ona nemovitost tak levná, a nebo proč je právě tato nemovitost tak drahá. Jestli nad některou z těchto otázek váháte, tak právě pro vás se pokusíme v několika základních bodech ukázat, jak se na realitním trhu orientovat.

Poloha
Prvním faktorem ovlivňující cenu nemovitosti je bezesporu poloha. Ta nám v mnoha případech tvoří až 90% ceny nemovitosti. Například zcela neobyvatelný byt v pražské Pařížské ulici může mít i přes svůj aktuálně nelichotivý technický stav vysokou hodnotu. Nachází-li se nemovitost v pěkném městě a v klidné lokalitě, tak bude její cena vždy vyšší než podobné nemovitosti v nehezkém městě s umístěním nemovitosti v rušné ulici. Zkušení realitní makléři zajisté potvrdí, že reality z dobré lokality se vždy v nabídkách realitních kanceláří dlouho neohřejí.

Základním měřítkem ceny nemovitosti ve vztahu na lokalitu je také umístění nejen v dané zemi, ale i v kraji. Mezi dražší lokality patří Praha, Středočeský, Pardubický, Královehradecký a Jihomoravský kraj. Obvykle s nižšími cenami realit se pak můžeme setkat v Ústeckém, Moravskoslezském a Olomouckém kraji. Dané lokality se liší cenou nemovitostí zejména díky výši životní úrovně obyvatel. Čím vyšší životní úroveň, tím zpravidla vyšší cena nemovitostí.

Daný kraj je vždy rozdělen na jednotlivá města a obce. I zde se setkáváme s rozličnými cenami nemovitostí a to mnohdy až v řádek několika set tisíc korun. Byt ve městě bude vždy dražší než tentýž byt na vesnici i přesto, že se nachází ve stejném kraji. Zde platí pro výpočet ceny stejné pravidlo jako u jednotlivých krajů, čím vyšší životní úroveň tím vyšší cena nemovitostí. Zaměříme-li se na města, tak v nich je cena ovlivněna nejčastěji tzv. dobrou adresou. V Praze jsou to např. nemovitosti na Malé straně, v Olomouci je vyhlášenou lokalitou Neředín, v Brně pak např. městská část Bystrc. Za dobrou adresu se zpravidla považují městské části s dostatkem zeleně, dobrou infrastrukturou, dostupnou vzdáleností do centra apod.

Toužíte-li po bydlení v pěkném městě a dobré lokalitě počítejte s vyššími pořizovacími náklady. Tato investice se vám zajisté vyplatí jak ve kvalitě života tak i v případě následného prodeje. Nemovitosti v dobrých lokalitách stoupají na ceně zpravidla rychleji a proto jsou často pořizovány i za účelem následného prodeje.

Technický stav nemovitostí
V této kapitole věnující se stanovení ceny nemovitosti se zaměříme na technický stav. Tentokrát si uvedeme jako příklad dva klasické panelové byty 2+1, oba se nacházejí ve stejném kraji, stejném městě, na stejné ulici a dokonce i na stejném patře. To ale neznamená, že bude jejich cena na trhu realit totožná. První byt je v původním stavu s umakartovým jádrem, dřevěnými okny a původní kuchyňskou linkou. V druhém bytě byla provedena rekonstrukce bytového jádra, výměna původních oken za plastová a do bytu byla nainstalována nová kuchyňská linka. Porovnáme-li oba dva byty jen podle výše uvedeného popisu, tak je již na první pohled patrné, že druhý byt bude nabízen za cenu vyšší. Rozdíl ceny bytu před rekonstrukcí a po rekonstrukci můžeme snadno odvodit od výše investic (nová okna cca. 80tis., nová kuchyňská linka cca. 150tis. a nové bytové jádro cca. 100tis. Kč). Cenový rozdíl bezmála 330.000 Kč bude zajisté pro mnohé pomyslnou ryskou na vahách. Mnozí odborníci uvádějí, že je často lepší ponechat byt v původním stavu a prodávat jej za cenu nižší než byt rekonstruovat a o tyto náklady ceny zvyšovat. Novému zájemci o byt se totiž ne vždy můžeme trefit do jeho vkusu. Rekonstrukci koupelny před prodejem bytu se provede např. v kombinaci žluté a bílé barvy, ale ne každému se může tato kombinace líbit.

U bytů nesmíme zapomínat také na technický stav celého domu. Jeli dům zateplen, má-li řešen pravidelný úklid, jsou-li inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, plynofikace atd.) po rekonstrukci, tak i zde bude cena bytu zpravidla vyšší než u domu, který na celkovou rekonstrukci teprve čeká.

Atraktivita okolí
U rodinných domů se zpravidla při jejich pořízení ptáme na velikost zahrady. Tuto otázku slýchávají realitní makléři velmi často právě proto, že lidé jenž uvažují o koupi rodinného domu chtějí mít svůj volný prostor k životu. U bytů je jednou z nejčastějších otázek dotaz na možný výhled. Má-li rodinný dům pěknou zahradu je vždy cennější než podobný dům bez zahrady a stejně tak byt s pěkným výhledem je na trhu více ceněn než byt s výhledem do sousedního domu. Samotné umístění nemovitosti v daném okolí poví mnohé i o sousedech. Nachází-li se např. rodinný dům v pěkné vilové čtvrti dá se předpokládat, že bude tato lokalita vyhledávaná i v dalších letech a cena nemovitostí bude stoupat. Na druhou stranu panelový byt na sídlišti s okny směřujícími do protějšího domu nemusí být asi tou nejlepší investicí…

Poschodí
Pár pater výš nebo níž může znamenat i stotisícové rozdíly. Přemýšlíte-li nad koupi bytu zajisté dáte za pravdu těm, kteří se chtějí vyvarovat přízemí a poslednímu podlaží. Mohlo by se to zdát na první pohled jako bezvýznamné, ale tentýž byt ve 4. nadzemním podlaží může mít zcela jinou cenu než byt v přízemí či v posledním patře. Lidé pravidla nechtějí bydlet v přízemí z důvodu větší hlučnosti ve veřejných prostorách domu a taktéž se snaží vyvarovat se posledního patra z důvodu možné netěsnosti střechy či nepříjemného zvuku linoucího se z výtahové šachty. Důležitým faktorem, proč se někteří snaží vyvarovat bydlení ve vyšších patrech je také bezesporu obava z možné poruchy výtahu či každodenního zdolávání mnoha pater s nákupními taškami v rukou.

Čas od času se můžeme setkávat se zájemci o koupi bytu, kteří naopak byt v přízemích patrech preferují. Jedná se většinou o starší lidi, pro které je porucha výtahu mnoha případech velmi nemilou záležitostí.

Existuje nespočet dalších faktorů, které dokáží výslednou kupní cenu ovlivnit. I přesto ale mějte na paměti, že je lepší si vybranou nemovitosti prohlédnout několikrát (nejlépe v různých denních dobách) a neopomíjet také veškeré právní záležitosti spojené s nákupem nové nemovitosti.