Jak kupovat nemovitosti v dražbě

12.12.2010 - Pro mnohé je koupě nemovitosti formou dražby velkou neznámou. Jedná se ovšem o jeden z nejbezpečnějších způsobů, jak nemovitost pořídit. Vzhledem k častým dotazům na toto téma jsme požádali Jana Zachystala, makléře realitní kanceláře RE/MAX Alfa, o zodpovězení nejčastějších otázek.

Jak kupovat nemovitost v dražbě?
Dražby se může zúčastnit každá osoba, která může v ČR nabýt nemovitost. Dražba je bezplatná, každý účastník dražby však musí zaplatit tzv. dražební jistotu. Lhůta pro složení dražební jistoty končí zahájením dražby. Jestliže je nemovitost úspěšně vydražena, vydražitel musí doplatit cenu nemovitosti do hodnoty nejvyššího podání. Exekutor poté oznámí změnu vlastnického práva na katastrální úřad a vydražitel musí zaplatit daň z převodu nemovitostí.

Na co si dát pozor? 
Nejdůležitější je předem zjistit, zdali na nemovitosti neváznou věcná břemena, jako například věcné břemeno užívání třetí osoby, popřípadě průchod nebo průjezd přes pozemek. Práva těchto osob zůstávají převodem vlastnictví v důsledku dražby nedotčena. Doporučuji nemovitost navštívit, zájemce tak pozná skutečný stav, který se u dlouho neobývaných nemovitostí může rychle měnit k horšímu. Rozhodně je potřeba také vědět, zdali původní majitel v nemovitosti ještě bydlí. Může se stát, že i když dlužník o nemovitost v dražbě přijde, nevystěhuje se a neumožní tak novému majiteli nemovitost užívat. Nový majitel se pak musí svého práva domáhat soudní cestou, a teprve poté, co bude úspěšný, může podat návrh na vyklizení nemovitosti k příslušnému soudu nebo exekutorovi. Před každou dražbou si dobře spočítejte, zdali máte likvidní prostředky na doplacení kupní ceny, v případě, že se Vám v daném termínu nepodaří kupní cenu doplatit, dražební jistota propadá.
 
Jaké jsou výhody těchto obchodů?
Hlavní výhodou je nižší cena, než je cena tržní. I když to nemusí být pravidlem. Doporučuji u vyhlédnuté dražené nemovitosti zjistit, za kolik se obdobné nemovitosti nabízejí na trhu. Další výhodou je fakt, že vydražením se nemovitost takzvaně vyčistí, což znamená, že zaniknou omezení, která na ni váznou kvůli vzniklým dluhům, jako například možnost dům prodat. 

Mohu pořídit nemovitost levněji? Pokud ano, o kolik se až může až jednat?
V případě exekučních dražeb tvoří nejnižší cenu takzvané nejnižší podání, tedy vyvolávací cena. Její výši určuje zákon, a to na dvě třetiny znaleckého odhadu hodnoty nemovitosti. Pokud se nemovitost nepodaří vydražit napoprvé, při druhé dražbě se začíná na polovině odhadní hodnoty. Cena nemovitosti, jejíž majitel má problém se splácením, může klesnout i na hodnotu výše dluhu. Tato situace nastává zejména u propadlých zástav klientů nebankovních firem, které se pohybují mimo exekuční právo a dluhy vymáhají jinými způsoby, jako například pomocí rozhodčích doložek. Velmi výhodně lze koupit nemovitost přímo od majitelů, kteří chtějí své závazky splatit a domluví prodej dříve, než se dostanou vůči bance do platební neschopnosti. V takovýchto případech se dá nemovitost pořídit i za 50 – 60 % tržní hodnoty.  

Jak se o nemovitostech v dražbě dozvím?
Zákon ukládá exekutorům zveřejnit informace o pořádaných dražbách, ale za splnění této povinnosti se považuje i vyvěšení informace o dražbě na úřední desce v sídle exekutora. Na internetu bývají dražební vyhlášky na adrese www.portaldrazeb.cz . Tento přehled však nepodléhá exekučnímu řádu a nemusí být úplný. Celý je k dispozici v Centrální evidenci exekucí, který spravuje Exekutorská komora ČR, na adrese www.ceecr.cz , kde je podle čísla exekuce možnost najít přímo konkrétní dražbu včetně dražební vyhlášky. Exekutoři také mohou zveřejňovat své dražby i na realitních serverech.

Mohu kupovat nemovitost v dražbě na vlastní pěst?
Každopádně. Dražby se pouze nesmí účastnit: dlužník, manžel či manželka dlužníka, soudní exekutor a jejich zaměstnanci, soudci a vítěz dražby dané nemovitosti, který však nedoplatil kupní cenu a dražbu tak zmařil. Pokud tuto charakteristiku splňujete a můžete v ČR nabýt nemovitost, můžete se zúčastnit i dražby.

Jaké jsou výhody, když využiji služeb realitního makléře?
Velkou přidanou hodnotou při koupi v dnešní době je úspora času při objíždění dražeb. Při prodeji však může realitní makléř výrazně pomoci klientům, kteří nejsou schopni např. splácet úvěr a nemovitost radši výhodně prodají za tržní cenu ještě před tím, než na ni bude uvalena dražba.

Lze draženou nemovitost financovat hypotékou?
Nemovitost v dražbě lze financovat prostřednictvím hypotéčního úvěru, každopádně banka bude požadovat do zástavy jinou, než draženou nemovitost. Pokud není k dispozici vlastní nemovitost, banka může poskytnout tzv. předhypoteční úvěr. V první fázi je úvěr poskytnut jako nezajištěný a platí se riziková přirážka a poté, co je nemovitost vydražena a vydražitel zapsán jako vlastník, zřídí si k ní banka zástavní právo a nezajištěný úvěr se splatí hypotékou se standardní úrokovou sazbou. U dražeb je v rámci hypotéky také možno zpětně doplatit částku, kterou vydražitel složil jako dražební jistotu.