Deset nejčastějších omylů v oblasti nájemního bydlení

12.11.2010 - Vzhledem k tomu, že se v problematice týkající se nájemního bydlení, ať již v rámci končící deregulace, či novely Občanského zákoníku připravené MMR, objevuje celá řada nepřesností a omylů, připravili jsme pro Vás přehled těch nejčastějších, aby bylo možné se jich vyvarovat.
 
OMYL PRVNÍ - Konec procesu deregulace je hrozbou pro nájemníky, kteří budou muset platit horentní sumy za nájem
Fakt, že na většině území skončí k 31. 12. 2010 možnost jednostranně zvyšovat nájemné podle zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného v platném znění, je posílením pozice nájemníků. Bez jejich souhlasu již nebude možné nájemné zvyšovat. Pokud se s pronajímatelem nedohodnou, mohou se obrátit na soud. V případě měst, u nichž proces deregulace končí, je v tuto chvíli velmi obtížné předpovídat růst nájmů, protože stávající databáze obsahují údaje s velkým rizikem statistických chyb. Vycházejí totiž z příliš malých vzorků, kdy zejména v menších městech je mimo režim regulace pouhý zlomek nájemního bytového fondu. Skoková navýšení v řádu desítek procent avizovaná některými subjekty založená právě na těchto údajích tak vůbec nemusí odpovídat realitě.

OMYL DRUHÝ – Soudy budou zaplaveny desítkami tisíc žalob na určení nájemného
Podle údajů ministerstva pro místní rozvoj je v ČR přibližně 750 tisíc bytů s regulovaným nájmem. Ale k 1. lednu 2011 bude ukončena regulace pouze u části bytů, odhadem jde o 450 tisíc bytů. Z nich je navíc více než polovina ve vlastnictví měst a obcí. MMR nemá jediný signál o tom, že by starostové těchto obcí uvažovali o řešení růstu nájemného výhradně soudní cestou. Stejně tak je MMR v kontaktu i s klíčovými komerčními subjekty na trhu, kteří s úředníky ministerstva v mnoha případech svůj postup při zvyšování konzultují.

OMYL TŘETÍ – Novela přichází pozdě protože úředníci ministerstva pro místní rozvoj zaspali.
Ministerstvo pro místní rozvoj připravilo totožný návrh novely již v minulém volebním období. Tento materiál již od května 2009 ležel v Poslanecké sněmovně. Nebyl však nikdy zařazen na jednání. A to mimochodem zásluhou pana poslance Stanislava Křečka. Není velkým problémem dohledat ve veřejně přístupné  elektronické knihovně stenozáznamů jednání sněmovny a tam zjistit, že pan poslanec nikdy k návrhu nevznesl konkrétní připomínky. Jeho vystoupení se vždy omezilo na konstatování, že (zkráceno): „Vláda neví co chce. Předkládá nám návrh novely a zároveň návrh zcela nového kodexu občanského práva (ten z dílny ministerstva spravedlnosti). Navrhuji vyřadit z jednání.“

OMYL ČTVRTÝ – Novela z dílny MMR je v přímém rozporu s novým Občanským zákoníkem připravovaným ministerstvem spravedlnosti.
Ministerstvo spravedlnosti svůj návrh zcela nového kodexu dosud připravuje. V těchto chvílích teprve probíhají připomínková řízení a platnost nového občanského zákoníku je odhadována na 2014. Naopak novela Občanského zákoníku v oblasti nájemního bydlení je nutným předpisem, který musí aktualizovat předpis platný od roku 1964.

OMYL PÁTÝ – Pronajímatelé bytů budou požadovat, aby nájemníci hlásili i krátkodobé návštěvy.
V novele z dílny MMR navržené ustanovení § 689 odstavec (3) říká : „Nájemce oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu změny v počtu osob v bytě, změny jména, příjmení a data narození osob v bytě, vznik společného nájmu bytu a přechod nájmu bytu; neučiní-li to nájemce ani do 2 měsíců ode dne, kdy změna nastala, má se za to, že hrubě porušil svoji povinnost.“ Jak je patrné, návrh považuje pobyt do 2 měsíců za návštěvu, kterou není nutno hlásit. Pokud se blíží pobyt návštěvy k hranici 2 měsíců, je povinen nájemník konat a takové osoby řádné nahlásit.

OMYL ŠESTÝ – Novela ruší služební byty včetně možnosti jejich užívání po odchodu do důchodu nebo po ztrátě zaměstnání ze zdravotních důvodů.
Návrh novely občanského zákoníku z dílny MMR ruší pojem "služební byty" zakotvený ve zvláštním prováděcím zákoně (102/1992 Sb.), což je dnes již právně zastaralý předpis. Novela občanského zákoníku nově zavádí možnost, že kromě nájmu na dobu určitou a na dobu neurčitou je možno sjednat nájem na dobu výkonu práce pro pronajímatele. Právně tak neexistuje žádná překážka k tomu, aby případná další ochrana nájemních vztahů bytů policistů, vojáků a dalších mohla být zakotvena v interním předpisu daného resortu a to včetně ochrany zaměstnanců penzionovaných či těch, kteří při výkonu služby utrpí závažnou zdravotní újmu znemožňující jim další výkon služby.

OMYL SEDMÝ - Podle navržené novely Občanského zákoníku by si pronajímatel v nájemní smlouvě stanovil, že nájemce nesmí do bytu vzít jiné osoby, než schválené pronajímatelem, např. i vnuky nájemce?
Jedná se o zavádějící interpretaci. Pronajímatel má právo vyhradit si v nájemní smlouvě souhlas s přijetím další osoby do bytu. To ale neplatí pro nejbližší příbuzné (manžela, partnera, jejich děti, děti svěřené do péče) a další případy zvláštního zřetele hodné. Nešlo by však o povinnou součást nájemní smlouvy, návrhem je pouze dána možnost takové ujednání do nájemní smlouvy vůbec zahrnout. Nájemce není povinen na takové ujednání přistoupit. Vnuci budou v takovém případě posuzováni v rámci skupiny případů zvláštního zřetele hodných.

OMYL OSMÝ – Zaniká automatický přechod nájmu v případě, že nájemce zemře v době trvání nájemní smlouvy.
Stávající zákonná úprava stanoví, že po smrti nájemce (není-li společných nájemců) dochází k přechodu nájmu na osoby uvedené v zákoně. Není tedy uzavírána žádná nová smlouva a „zděděný“nájem trvá za stávajících podmínek. Novela navrhuje omezení trvání takto převedeného nájmu na dobu dvou let. Během této doby musí nový nájemce vyřešit svou bytovou situaci novou dohodou s pronajímatelem nebo změnou bydlení. Sociální klauzule však vyjímá z dvouletého omezení osoby starší 75ti let a osoby nezletilé, na které nájem přechází neomezeně.

OMYL DEVÁTÝ – Pronajímatel bude mít právo vstoupit do bytu bez vědomí nájemce v okamžiku jeho nepřítomnosti.
Vstoupit bude moci pronajímatel do bytu jen pokud nájemce neurčil osobu, která nezbytný přístup zajistí a zároveň pouze v případě, že je to nezbytně nutné (havárie, nutnost odvrácení hrozících škod atp.).

OMYL DESÁTÝ - Pronajímatel už nebude mít podle novely povinnost opatřit nájemci náhradní byt, pokud je výpověď dána z důvodů na straně pronajímatele, ani mu v takovém případě platit stěhovací náklady.
V platnosti zůstává povinnost pronajímatele zajistit nájemci náhradní byt, pokud je nájem ukončen z důvodů na jeho straně, stejně jako zaplatit náklady spojené se stěhováním.

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR