Postoupení smlouvy o pronájmu nebytových prostor má svá pravidla

Nájem prostoru sloužícího k podnikání lze sjednat na dobu určitou i dobu neurčitou. Skončit jej lze několika způsoby, a to buď po uplynutí doby nájmu v případě, že se jedná o nájem na dobu určitou, nebo sjednáním výpovědní lhůty u smluv na dobu neurčitou, a samozřejmě na základě důvodů, které uvádí zákon. Při ukončení nájmu lze ovšem také využít postoupení nájmu, resp. smlouvy, na jinou osobu (postupník), na kterou nájemce (postupitel) převádí svou činnost.

Takové jednání je běžné u pronájmů specificky vybavených prostor, kde nový nájemce plánuje pokračovat ve stejné činnosti, kterou vykonával v daném místě původní nájemce. Bývají to často lékařské ordinace, ale mohou to být i provozy lahůdek, masna, rehabilitace či kadeřnictví. Ale postoupení smlouvy je možné i u nájemních bytů, postoupení se provádí někdy i v případě výměny bytů, a postoupit lze i prodej nemovitosti. Například tehdy, když po několika měsících vyřizování prodeje nemovitosti druhá smluvní strana oznámí, že chce obchod ukončit, ale že našla na vaši nemovitost jiného zájemce. Postoupení je v tomto případě nejjednodušším řešením.

Postoupení smlouvy znamená, že smlouva jako taková se nemění.  Mění se pouze jedna smluvní strana. Stačí tedy uzavření dohody či smlouvy (smlouva o postoupeni práv a převzetí povinností z nájemní smlouvy).

Aby bylo možno smlouvu o nájmu postoupit, je třeba mít souhlas pronajímatele. Bez něj by nebylo postoupení smlouvy účinné. Souhlas může pronajímatel udělit na zvláštní listině, nebo může jako třetí strana podepsat dohodu o postoupení smlouvy, kterou mezi sebou uzavírají postupník a postupitel. Právně jsou obě varianty rovnocenné.

Postoupení smlouvy může být bezúplatné i úplatné. Zejména v podnikatelských vztazích je úplatná podoba postupování velmi častá, protože v prostorách většinou podnikatel zanechává vybavení, často nemalé hodnoty. Ale úplatné postoupení může nastat i v případě nájemního bytu, pokud se stávající i budoucí nájemce dohodnou, že v bytě zůstane zařízení, elektronika, nebo že stávající nájemce pořídil žaluzie, či prostor jinak zhodnotil se souhlasem pronajímatele, ale na vlastní náklady.

Jakmile je postoupení smlouvy účinné, postupitel se zbavuje svých povinností ze smlouvy a ty přebírá postupník. Na postupníka přecházejí nejen veškerá práva a povinnosti související s plněním dosavadní nájemní smlouvy. Může si tedy na základě této postupní smlouvy převést na sebe energie a další potřebné náležitosti, aby mohl v daném nájmu fungovat.

Postoupit lze nejen nájemní smlouvu, ale je možné takto řešit i jiné případy, například smlouvu o úvěru, darovací smlouvu, u podnikatelů smlouvy při změně dodavatelů nebo při přeměně firmy z fyzické osoby na právnickou a podobně. Nicméně podle právních názorů nelze postoupit smlouvu, která je vázána na konkrétní osobu, což bývá například smlouva o vytvoření uměleckého díla. Postoupit nelze ani pracovní smlouvu, dohodu o pracovní činnosti či dohodu o provedení práce.