Chcete kompletně rekonstruovat dům v Itálii? Vyvarujte se zbytečným chybám

Už jednou jsme psali, jak postupovat, když si chcete pořídit bydlení v Itálii. Dnes se ale zeptáme, jak vypadá proces, když se rozhodneme pro stavbu a její řízení, pokud v dané zemi přímo nežijete. Na co je třeba dát si pozor? Na nejdůležitější otázky jsem se znovu zeptali Kristýny Ishihara, ze společnosti ISHIHARA TRADING CO., s.r.o., která na italském trhu zažila development.

Jaký druh nemovitosti jste pořídila a na jakém místě?
Koupily jsme společně s investorkou malý činžovní dům o celkem čtyřech podlažích na Sicílii ve městě Trapani, 90 km západně od Palerma. 

V jakém stavu nemovitost byla?
Nemovitost byla v obyvatelném stavu, ale betonové schody vedly pouze do 1. patra a do dalších pater byly dřevěné s velmi diskomfortním úhlem náklonu. Na střeše byly nádrže zásobující celý dům, jak je v místě obvyklé. Z té jsme chtěly udělat prostornou relax zónu. Dům měl velkou devizu v podobě podzemní cisterny, která pomocí čerpadel umí suplovat ty původní designově a prostorově nežádoucí nádrže na střešní terase. Bylo jasné, že se bude jednat o totální rekonstrukci včetně změny dispozic layoutů bytů. 

Co vás k takovému rozhodnutí vedlo? 
V té době byla na českém realitním trhu krize a náš dlouhodobý sen byl pořídit v Itálii nejprve apartmán za účelem rekonstrukce.  Za tímto cílem jsme přijely i na Sicílii, abychom se s trhem seznámily osobně. Obvolala jsem celou škálu realitních kanceláří a kontaktů z cedulí „na prodej“, které byly vidět z ulice a dohodla jednotlivé prohlídky. Všechny byty, které jsme hledaly, byly k rekonstrukci, ovšem ve většině případů se jednalo o byty v domech, jejichž společné prostory nebyly reprezentativní a mnohdy přístup k nim vedl nekomfortními schody.

Podkrovní byty, nad kterými se nacházela již střecha, byly osazeny již zmíněnými nádržemi na vodu, které zásobují celé bytové domy a patří zpravidla do vlastnictví společných prostor. Z těchto důvodů jsme se nakonec rozhodly koupit dům celý s tím, že dojde na kompletní rekonstrukci, kde můžeme nastavit design společných prostor, dále zřídit obyvatelnou terasu s výhledem na moře, vytvořit reprezentativní přízemní foyer a vybudovat komplet nové schodiště. Kde vše bude zcela v naší moci a dodá tak bytům bezkonkurenční přidanou hodnotu. 

Jak vypadá řízení o stavební povolení? 
Jelikož jsme se zaměřily na centrum města, kde stáří domů sahá do dávné historie, tudíž z tohoto důvodu se automaticky stáváte subjektem řízení odboru památkové péče. Na doporučení od místní firmy jsme musely využít služby architekta, který nám poskytl veškeré informace a služby spojené s komunikací s předmětnými úřady. Problematika byla složitá, ale v porovnání s českou republikou nikterak významně jiná. 

Jak vypadala časová linie, od kdy jste mohly začít reálně stavět? 
Při akvizici byla naše časová představa jiná a názory přítomných firem, že do půl roku budeme mít vše hotové, se samozřejmě nenaplnily. Kupovaly jsme v lednu roku 2022 a do letní sezóny stejného roku panovalo přání, mít stavbu dokončenou. Tato představa se zcela rozplynula ve chvíli, kdy do hry vstoupili památkáři v souvislosti se zachováním rázu schodiště, které bylo prakticky složité na provedení. I na schodiště byl vypracován projekt, bylo zhotoveno zcela nové, kovářem na míru, dokonce svářením de facto na místě. Schodiště bylo poctěno kontrolou úředníky z památkového odboru, kdy od jejich výzvy, musela být stavba dokonce dočasně zastavena. Ale s dávkou nekonečné trpělivosti se vše kladně zadařilo a památkový odbor nám udělil pochvalu. 

Jak to funguje s dodavateli? 
To je další kapitola, pokud vás potká štěstí, že hlavní dodavatel splní vaše představy a přání, tak máte nejspíše vyhráno. Pokud se toto nestane, čeká vás jednání s každým subdodavatelem zvlášť a zmanagerovat jejich aktivity na dálku, je mnohdy velmi náročné. Nakonec i v této oblasti se mi podařilo dosáhnout zdárného konce a nezůstat s nikým ve sporu.

Jak vypadá kolaudace?
V Itálii se jedná o výstupní svazek dokumentace, která obsahuje jednotlivé revize, certifikáty materiálů, projekt, PENB, vyjádření architekta sloužící úřadu o celém průběhu stavby. Bez těchto náležitostí nemůžete ani prodat dokončené byty, protože, jak jsme již psali v článku o akvizicích v Itálii, prodej i nákup nemovitostí je proveden notářským zápisem a pro jeho platnost jsou obligatorní přílohou právě tyto výše uvedené dokumenty.

Jak byste hodnotila dnes tuto zkušenost a opakovala byste ji, kdyby byla příležitost?
Celkově bych zkušenost hodnotila jako úžasnou příležitost k proniknutí na nový trh, zkušenost, která dá člověku velkou školu v cizí zemi a v místě, které je 2000 km vzdálené. Nyní bych si od stavby v zahraničí ráda dala na nějakou dobu pauzu. A do budoucna? Jak se říká: „Nikdy neříkej nikdy.“