Jak postupovat, když si chcete pořídit reality v Itálii

Na letní či zimní dovolenou, nebo jen investici? Nákupy nemovitostí v zahraničí oslovují každý rok tisíce Čechů. Chorvatsko, Španělsko, Rakousko nebo také Itálie patří k nejčastějším zemím, které Češi vyhledávají. Jak je to ale s místními poplatky, daněmi a jakým chybám je lepší se vyvarovat, než podepíšete kupní smlouvu?

Tentokrát jsme se zaměřili na Itálii. Destinaci, která láká nejen dobrou dopravní dostupností a vyhlášenou gastronomií, ale také památkami a cenově dostupnými nemovitostmi.

Na nejdůležitější otázky jsme se zeptali Kristýny Ishihara, ze společnosti Ishihara trading co., s.r.o., která se na italský realitní trh dlouhodobě specializuje.

Jak probíhá nákup nemovitosti v Itálii z pohledu zájemce z České republiky?

Nákup nemovitosti z našeho pohledu probíhá trochu jinak, než jsme zvyklí na tuzemském trhu. V první řadě je potřeba mít zřízeno daňové identifikační číslo. Dále pak v Itálii nelze pořídit nemovitost bez služeb notáře, který pravost celé transakce garantuje z titulu jeho funkce v zastoupení státu a trestněprávní odpovědnosti. V Itálii vám notář umí poskytnout výpis z katastru nemovitostí, který v České republice běžně můžeme shlédnout na veřejném portále ČÚZK. A je to znovu notář, který v rámci jeho služeb u prodeje nemovitostí kontroluje případné právní vady a v případě spoluvlastnictví umí sdělit, komu podíl patří. Pokud máte nemovitost vybranou, oslovíte běžně notáře s žádostí o cenovou nabídku jeho služeb a dále také o vyčíslení daně z nabytí, která činí až 10 % z ceny nemovitosti.

Cena služeb notáře začíná přibližně na částce 2000 Eur a obsahuje i veškerý právní servis. V Itálii není zvykem úschova peněz, ale lze si ji vyžádat a nastavit proces tak, jak jsme zvyklí na našem trhu. Dále je třeba zmínit, že notář je povinen zjistit, zda rozumíte danému jazyku a pokud nikoliv, tak zajistit buď tlumočníka nebo doslovný překlad ověřený tlumočníkem, který je členem komory pro tyto účely. Jedná se o další náklady spojené s transakcí.

Lze v Itálii koupit nemovitost přímo od vlastníka, nebo se musí transakce realizovat přes realitní kancelář?

Ano lze koupit i přímo od vlastníka. Žádný zákon to nezakazuje, spíše jde však o to,  jak vlastníka najít a získat k jednání. Zde je potřeba spíše chodit po lokalitě, která vás zajímá, ptát se a volat na cedule značící objekty na prodej. Tam pak zjistíme, zda se jedná přímo o vlastníka či je zastoupen realitní kanceláří.

Mohou Češi italské nemovitosti financovat hypotečním úvěrem? Pokud ano, jak to probíhá?

V Itálii je třeba vykazovat v prvé řadě cash-flow, aby banka byla ochotna vás hodnotit jako solventního klienta. Dokud nevlastníte v Itálii nemovitost, není ani moc samozřejmé zřízení si běžného účtu v bance. Podmínky založení účtu se mohou drobně lišit, ale zpravidla jako občan EU pro založení účtu budete potřebovat kromě průkazu totožnosti i platnou italskou adresu a daňové identifikační číslo. Pokud ještě nejste majitelem nemovitosti, pak je třeba doložit potvrzení o zaměstnání či studiu. To se týká úvěrů v Itálii. V ČR by banka mohla vaši italskou nemovitost zafinancovat nejspíše tzv. americkou hypotékou, kde ručit budeme nemovitostí na našem území. Je to spíše otázka na hypoteční makléře, zda by našli vhodnou možnost financování.

Jaké daně, spojené s nemovitostmi, se v Itálii platí a v jaké výši? (Daň z převodu, daň z nemovitosti apod.)

Platí se daň z nabytí, kterou vám přesně sdělí notář, jak jsem již zmínila výše. Totéž pak platí pro roční daň z vlastnictví nemovitosti. Obecně platí, že daně v Itálii jsou výrazně vyšší než v ČR. Pro orientaci čtenáře mohu uvést příklad, že za 45 m2 byt můžete ročně hradit přibližně 300 eur. Daň je určena dle tabulkové hodnoty nemovitosti v daném regionu.

Obsahují inzerované nemovitosti ceny včetně provize realitní kanceláře?

Realitní kanceláře v Itálii si aplikují své provize, na rozdíl od ČR, od prodávajících, tak i kupujících. To znamená, že v inzerci zpravidla najdete cenu, která již obsahuje provizi od prodávajících, nicméně vy beztak ještě zaplatíte jako kupující zpravidla další 3% + DPH zprostředkovateli. Pro doplnění informace o sazbě DPH v Itálii ve vztahu ke službám činí 22 %.

V jaké výši se provize standardně pohybují?

Obvyklá provize činí 3 % + DPH. Ale může být samozřejmě i individuální dle daného případu. V Itálii mají rovněž realitní zákon, ale nejsem si vědoma, že by určoval tento rozsah.

O jaké typy nemovitostí je v Itálii aktuálně největší zájem?

Aktuálně bych řekla, že je zájem o nemovitosti, které v sobě nacházejí potenciál tvorby cash flow, tudíž s výhodnou návratností v letech, takovou, jakou na území ČR momentálně nedosáhneme téměř nikde.

Můžete zmínit nějaký konkrétní projekt či nemovitost, které nyní nabízíte a byly by vhodné jako zajímavá investice?

V tuto chvíli rekonstruujeme činžovní dům v historickém centru města Trapani na západním pobřeží Sicílie. Jde o město s mezinárodním letištěm. Náš dům se nachází v docházkové vzdálenosti od moře. To považuji za efektivní kombinaci jak pro podnikatelský záměr, tak i pro vlastní potěšení, kterým je v mém případě dovolená s rodinou. Bližší informace můžete najít na www.sicilyliving.eu.