Pole uprostřed lánu – mít či nemít?

Zdědili jste nebo chcete koupit dům, jehož pozemky se nacházejí uprostřed jiných zemědělských pozemků? Když si člověk najde na katastru nemovitostí pozemky, které patří k jeho nemovitosti, často se nestačí divit. Většinou to jsou malé pozemky, pole, louky, roztroušené po okolí obce, ze všech stran sevřené pozemky dalších vlastníků. Má cenu takové kousky vůbec vlastnit?

Jestliže se vám nabízí starší dům na venkově, tak k většině z nich patří různé zemědělské pozemky. Větší i menší statky a usedlosti mívaly vždy ve vlastnictví část půdy, na které si pěstovali alespoň pro vlastní potřebu, pokud to nebyla vysloveně rodinná obživa. Jenže – co s takovou půdou dnes? Pokud se nestěhujete na venkov za účelem zemědělského podnikání, stačí k domku zahrada a dvorek. Ale cena zemědělské půdy stoupá, a tak i když ji nebudete potřebovat, lze ji zhodnotit.

V prvé řadě se jako zájemce o chalupu informujte, jak je půda využívaná v současné době. Může ležet ladem, ale spíše bude v pachtu některého ze zemědělských podnikatelů v okolí. Ti si většinou propachtují co možná nejvíce vedle sebe ležících pozemků, aby jim využití pak dávalo smysl. Jestliže je půda takto využitá, stačí se dohodnout s nájemcem, zda bude chtít v pachtu pokračovat a po koupi nemovitosti s ním uzavřít pachtovní smlouvu.

Jestliže nechcete pobírat každý rok pachtovné, můžete mu půdu nabídnout ke koupi. Určitě je vhodné nabídnout to nejprve tomu, kdo na ní hospodaří, než kývnout na nabídku různých společností, které kupují půdu kdekoli a od kohokoli a slibují, že na ní budou dobře hospodařit. Logicky je ovšem takové hospodaření na malém kousku uprostřed velkého lánu dalších pozemků nemožné, zvlášť když k tomu kousku nevede žádná cesta. A také – jak a proč by firma z druhého konce republiky hospodařila na pár arech? Většinou nejde o nabídku zemědělských závodů, ale spíše realitních podnikatelů, kteří s ní mají jiné úmysly. Samozřejmě nic vám nezabrání jim půdu prodat, ale pokud hodláte v dané obci žít nebo tam trávit volný čas, nebude to právě nejlepší způsob, jak se „zapsat“ do povědomí usedlíků.

Další variantou je, že se rozhodnete na pozemku sami hospodařit. V tom případě k němu budete potřebovat cestu. Může k němu již nějaká vést, a tak první zjištění by mělo být, zda je to cesta veřejná nebo soukromá. Veřejné cesty jsou komunikace, které může používat kdokoliv. V případě polních cest jsou to nejčastěji tzv. veřejně přístupné účelové komunikace. Na rozdíl od ostatních veřejných cest, jako jsou dálnice a silnice, vznikají veřejně přístupné účelové komunikace často živelně.

Tedy tak, že se po nich chodí nebo jezdí, aniž by tomu vlastník pozemku bránil. K jejich vzniku není třeba rozhodnutí úřadu, cesty mohou být na obecních i soukromých pozemcích. Mohou to být nezpevněné pěšiny, ale i cesty s pevným povrchem, které může používat kdokoliv k obvyklým dopravním účelům a jejich vlastníci takovému užívání nemohou bránit.

Pokud k vašemu pozemku vede soukromá cesta, je třeba domluvit se s vlastníkem cesty na podmínkách jejího užívání (např. odkoupením, zřízením služebnosti, výprosou). Mimo výprosy je třeba počítat s tím, že to bude znamenat finanční náklady. Ovšem výprosu zase může vlastník cesty kdykoli odvolat, takže to není nejvhodnější řešení. Nebude-li s vlastníkem dohoda možná, bude muset rozhodnout soud o zřízení nezbytné cesty. Soud ji povolí, pokud k pozemku nevede žádná veřejná cesta.

V rámci pozemkových úprav dochází v posledních letech k uspořádání, scelení nebo naopak dělení pozemků různých vlastníků půdy tak, aby vznikly vhodné podmínky pro hospodaření. V rámci toho se mj. řeší i účelové komunikace, které se vyznačují v katastru nemovitostí. Ovšem jejich realizace je finančně tak náročná, že nikdo nezaručí termín, kdy taková cesta na váš pozemek povede. Problémem se zabýval i ombudsman a dospěl k závěru, že na přednostní stavbu cesty neexistuje právní nárok.