Nebytové prostory je třeba užívat nejen v souladu s kolaudací. Na co je dobré dát si pozor?

Pokud má podnikatel pronajaté nebytové prostory ve vaší nemovitosti, musí dodržovat povinnosti spojené s užíváním předmětu nájmu. Zdálo by se, že účel musí být především v souladu s kolaudačním rozhodnutím. Ovšem více důležitá je specifikace předmětu nájmu v nájemní smlouvě.

Účel nájmu je jedním ze zásadních ustanovení nájemní smlouvy. Měl by být v souladu s kolaudačním rozhodnutím, a také může být v souladu s živnostenským oprávněním nájemce. Ale není to to nejdůležitější, neboť nájemce si může najmout či zaměstnat odpovědného zástupce, který bude mít pro provozování plánovaného podnikání příslušné živnostenské oprávnění. Proto vlastně živnost nájemce nemusí být až tak důležitá. A kolaudační rozhodnutí by se mělo dodržovat, ovšem i to se může stát pronajímateli kontraproduktivním.

Naopak, je velmi důležité přesně specifikovat předmět nájmu v nájemní smlouvě. Soudní praxe prokazuje, že právě zde je jeden z podstatných „kamenů úrazu“, z něhož vznikají spory končící i u Nejvyššího soudu.

Jedním z nich byl v loňském roce spor, kdy v nájemní smlouvě bylo ujednáno provozování sportovně relaxačního centra v souladu s platným kolaudačním rozhodnutím, avšak nájemce tam spolu s posilovnou otevřel také restauraci, a to se pronajímateli nelíbilo. Poukazoval na to, že je běžné, aby u takového sportovního zařízení byl třeba malý bar se zdravými nápoji a drobným občerstvením.

Nájemce se ale u soudu mimo jiné hájil tím, že i ve sportovně relaxačním centru může být restaurace a že neporušil smlouvu a vše je v souladu s kolaudací. A soud mu dal za pravdu, protože v kolaudačním rozhodnutí byly i prostory vymezené pro kuchyň s možností vaření a další místnosti zkolaudované jako místnost pro mytí nádobí, místnost pro čištění zeleniny, gastro místnost a úklid. Takže když pronajímatel napsal do smlouvy pouze že „předmět nájmu musí být v souladu s kolaudačním rozhodnutím“, nájemce smlouvu dodržel.

Jinak postupoval „chytřejší“ pronajímatel, který ve smlouvě nájemci uvedl nejen prodejnu květin, ale i další podrobnosti, včetně maximální provozní doby. Takže když nájemce požádal pronajímatele, aby mohl místo květinářství provozovat vinárnu, ten se obrátil na právníka a dle jeho rady nájemci tuto změnu neumožnil. A to především díky tomu, že byl předmět nájmu ve smlouvě přesně specifikován, včetně otevírací doby, která byla dohodnuta nejpozději do 22 hodin. Kdežto plánovaná vinárna měla být otevřena do půlnoci. A tak se obě strany dohodly na výpovědi smlouvy z nájmu, a tím se předešlo jak zbytečné investici nájemce, který si našel jiný prostor, tak sporům a možná i stížnostem ostatních nájemníků na hluk v době nočního klidu, které by po změně mohly nastat.

Nájemní vztah k nebytovým prostorám může skončit několika způsoby, záleží, zda je smlouva uzavřena na dobu určitou či neurčitou. V podnikání se většinou uzavírají smlouvy na dobu neurčitou. V tom případě může nájemní vztah skončit písemnou výpovědí kterékoli smluvní strany, a to i bez uvedení důvodu. Výpovědní doba je šestiměsíční.

Pokud je smlouva uzavřena na dobu určitou, končí nájem buď uplynutím sjednané doby nájmu, anebo výpovědí. Výpovědní doba je v takovém případě tříměsíční a výpověď musí pod sankcí neplatnosti obsahovat odůvodnění. Mimo jiné důvody, například neplacení nájemného a služeb, nebo hrubé porušení povinností vůči pronajímateli, což může být mimo jiné i provozování jiného druhu podnikání, než jaké bylo dohodnuto v nájemní smlouvě. Věc má ale háček, a pro pronajímatele to může být i podstatný zádrhel.

Nejprve totiž musí vyzvat nájemce k nápravě – v tomto případě například k tomu, aby přestal v prostorách provozovat činnost, která není předmětem nájmu. A musí mu k tomu poskytnout potřebnou dobu. Kolik to ale je? Měsíc, dva? Teprve poté může následovat výpověď. A nájemce třeba neplatí, nebo jeho podnikání obtěžuje ostatní nájemce. Nicméně ani to nemusí být konec.

Nájemce má totiž právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy mu byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi písemné námitky, a pokud pronajímatel na výpovědi i přes námitky trvá, může požádat o přezkoumání oprávněnosti výpovědi soud. A že to soud nerozhodne jen tak ze dne na den. Například rozhodnutí Nejvyššího soudu z 18. 1. 2017 v podobné věci (spis. zn. 26 Cdo 4249/2016 ) se týkalo žaloby podané 30. dubna 2015.

Pronajímatel občas ve sporu nájemce-pronajímatel „tahá za kratší konec provazu“. Poměrně dobře zákon chrání práva nájemce, což je sice dobře, ale podle mnoha stanovisek právníků nedostatečně chrání také práva a majetek pronajímatele. Například i po několikaletém čekání na soudní verdikt o platnosti výpovědi může následovat ještě další spor o samotné vystěhování prostor.