Jak se financuje stavba bytových domů

Při koupi nového bytu od developera často lidé neuvažují nad tím, jak developer výstavbu bytového domu financuje. Nicméně i to je důležitý faktor, který je třeba mimo jiné prověřit. Mohlo by se totiž stát, že zaplatíte zálohy a dům se nedostaví.

I když v českém realitním segmentu působí mnoho dnes již stabilních developerských firem, je vhodné si vždy prověřit, kdo dům staví a jaké jsou jeho finanční toky. Při nové výstavbě zájemci o koupi bytu často uzavírají nějakou smlouvu (rezervační, smlouvu o smlouvě budoucí apod.), a to v době, kdy je celý projekt jen na papíře.

Seriózní developer většinou začíná nabízet byty v době, kdy se tzv. „koplo do země“, tj. výstavba byla zahájena. A i když jde spíše o minimální počet případů, informovat se o financování výstavby je vhodné ještě před uzavřením jakékoli smlouvy s developerem. Možností financování výstavby je několik.

Vlastní zdroje a klientské zálohy

Počátek výstavby projektu je většinou financován z vlastních zdrojů. Dále je využíván dodavatelský úvěr od stavební firmy. To znamená, že stavební firma se s developerem dohodne na odkladu plateb na pozdější dobu. Tento úvěr je individuální dohodou mezi dodavatelem a developerem, banka v něm nemá žádnou úlohu.

Následně, když developer vybere části kupních cen od budoucích majitelů, může jimi uhradit provedené práce a dodaný materiál. Tento způsob financování výstavby ale nemusí být ideálním řešením. I když jsou zálohy od budoucích kupujících ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní uvedeny jako vratné, nemusí k tomu i v případě, že se při realizaci stavby cokoli přihodí (výstavba bude zastavena, developer se dostane do prodlení apod.) vůbec dojít. Kupujícímu sice vzniká v těchto případech nárok na náhradu škody z majetku developera, ale jak se říká, kde nic není…

Pokud developer nebude mít dostatek majetku, protože inkasované peníze například již prostavěl, nebude mít z čeho náhrady vyplatit. Téměř nejzávažnějším případem může být prohlášení úpadku na developera z důvodu jeho platební neschopnosti a nedostavěný byt i veškeré do projektu dříve vložené finanční prostředky se stanou součástí konkurzní podstaty. Pak získat peníze zpět může již velmi těžké.

Výstavba financovaná projektovým financováním

V dnešní době nejvíce využívaný, a také nejbezpečnější postup. V podstatě jde o financování formou bankovního úvěru. Podmínky mají banky nastavené speciálně pro výstavbu jednotlivých typů staveb, jako jsou rezidenční, tj. bytové domy, nerezidenční projekty (např. kancelářské budovy, obchodní a kombinované stavby apod.).

V tomto případě se pak úhrady od klientů nepoužívají na výstavbu, ale jsou poukazovány na zvláštní účet, který spravuje až do dokončení výstavby úvěrující banka. Společnost, která výstavbu provádí, po dobu výstavby nemůže s těmito penězi bez souhlasu banky disponovat, takže nehrozí, že by byly tyto prostředky použity pro jakékoliv jiné účely nesouvisející s daným projektem. 

Základním předpokladem projektového financování je oddělené financování developerského projektu. Právě proto často developeři zakládají pro jednotlivé developerské projekty nové společnosti, takže se můžete setkat se s. r. o. pojmenovanou například Národní 33, Rezidence Vyšehrad, Nové Hlinky a podobně. Tento trend je v pořádku, a naopak je dobře, že taková společnost má oddělené financování od dalších aktivit zakladatele. Navíc, renomé zakladatelské firmy a její historie může být pro zájemce o byt dobrým důvodem, proč si vybrat právě tento projekt.

Také developerské společnosti mohou získat za určitých podmínek dotace z různých dotačních programů. Vzhledem k tomu, že vyplácení dotací je prováděno většinou až po realizaci projektu, i v tomto případě používají developeři projektové financování. Ke splacení úvěru pak použijí prostředky z dotací a z prodeje nebo pronájmu bytů a nebytových prostor.