Jak převzít nový byt od developera

Kupujete-li byt za miliony, který budete splácet dvacet či více let, je třeba si jej před nastěhováním dokonale zkontrolovat. Závady se mohou vyskytnout v každém i sebelepším díle, zvláště pokud je to takové, na jehož zhotovení se podílí řada dodavatelů a subdodavatelů. Vady díla, zaevidované před nastěhováním do bytu, pak developer v příslušné lhůtě odstraní. Jestliže však zjistíte vady až po nastěhování, bude uplatnění jejich reklamace složitější.

Na převzetí bytu je třeba myslet již při podpisu kupní, případně rezervační/předkupní smlouvy. Ve smlouvě by měla být zakotvena možnost předpřejímky a následné definitivní přejímky, a také možnost s sebou na tyto akty vzít vlastního specialistu.

Přejímky totiž často probíhají s technikem developera, a ten samozřejmě, jako jeho zaměstnanec či najatý pracovník, nemá moc důvodů hledat jeho pochybení a některé vady může i bagatelizovat. Proto je dobré vzít s sebou nezávislého odborníka, který ví, co vše zkontrolovat. Anebo být na přejímku dostatečně vybaven a trvat na protokolárním zápisu všech objevených nedostatků.

Ve výbavě na předpřejímku by neměl chybět plánek bytu a seznam smluvně dohodnutého vybavení, dále je dobré mít s sebou metr, tester zásuvek nebo nabíječku na telefon, která jej může suplovat, a vodováhu. Pokud byla provedena předpřejímka, na přejímku je pak třeba mít protokol s zjištěnými vadami, aby bylo možné zkontrolovat, zda byly řádně odstraněny.

Co je to předpřejímka a přejímka

Předpřejímka se provádí zhruba dva až tři měsíce před finálním převzetím bytu. Je to výhodné pro developera i pro klienta. Pokud se totiž v této fázi objeví různé vady a nedodělky, stavební společnost je zvládne napravit v termínu stanoveném pro dokončení stavby.

Přejímka je pak již součástí konečného převzetí bytu. Zároveň s ní by měl klient obdržet i doklady a záruční listy k vybavení. Na rozdíl od předpřejímky se však v případě zjištění nedostatků v této fázi musí počítat s tím, že termín pro nastěhování se oddálí. Zásadně není dobré se stěhovat před odstraněním těchto vad.

Předpřejímka a finální přejímka mají oporu v zákoně. Zákon kupujícímu nařizuje, aby vynaložil "obvyklé úsilí" a kupovanou věc si řádně zkontroloval. Je tedy povinností kupujícího odhalit zjevné vady a nedodělky ještě před převzetím kupované nemovitosti. V záruční době pak lze reklamovat už jen ty vady, které byly v době převzetí skryté.

Co vše zkontrolovat

Zkontrolujte si, jestli je v bytě skutečně použito vybavení, na kterém jste se dohodli – ať už smluvený standard, klientské změny nebo nadstandard. Doporučuje se také změřit rozměry pokojů, zda odpovídají projektovému plánku. Zkontrolujte rovnost stěn, stropu a podlahy, kontrolu proveďte i pomocí vodováhy. Zaměřte se na povrchové vady, především na omítky, podlahy, obklady a okna. Je nutné prohlédnout celou plochu křídel i rámů oken, zda nejsou poškrábané nebo jinak poškozené.

Zkontrolujte také případné oděrky na hranách a kování. Aby byly škrábance uznány jako vada, musí být zjevně viditelné ze vzdálenosti 1,5 m. Vlasové škrábance a ty s délkou do 1,5 cm nejsou vadou. U podlah mimo rovnosti a poškrábání zkontrolujte, zda nejsou spáry zčernalé, může to značit zatečení vody. 

U vestavného nábytku mimo povrchu zkontrolujte také hrany všech skříněk a dvířek. Zaměřte se také na to, zda nechybí nějaká část nábytku, úchytky, krytky a podobně.

U parapetů, schodů a zábradlí je opět třeba kontrolovat hlavně škrábance, otlaky, poškození hran. Pokud je konstrukce zábradlí ocelová, prohlédněte pečlivě ochranný nátěr nebo protikorozní úpravu. Nezapomeňte prohlédnout a vyzkoušet všechny vypínače, domácí telefony, termostaty, topná tělesa, kotle, bojler, vodovodní kohoutky a odtoky.

Výsledkem předpřejímky a následné přejímky by měl být soupis vad, nejlépe i s fotodokumentací, ve formě protokolu. Měl by také obsahovat termíny odstranění sepsaných vad i s případnými sankcemi při nedodržení termínu či nesplnění zadání.

Záruční lhůta na nové byty po převzetí je ze zákona dva roky. Někteří developeři nabízejí i prodlouženou tříletou záruku. Po nastěhování je však možná pouze reklamace skrytých vad. U těch zjevných, které i třeba způsobila stavební firma, ale kupující si jich nevšiml při předpřejímce či přejímce, jsou již snahy o reklamaci většinou marné a je třeba si jejich opravu zaplatit.