Jak a kdy podat daňové přiznání z pronájmu nemovitosti

Příjmy z pronájmu nemovitosti jsou součástí daně z příjmů fyzických osob. V tomto případě jde o pronájem, který není předmětem podnikání – nejedná se tedy o krátkodobé ubytování, ale o dlouhodobé pronájmy. Tyto příjmy se zdaňují podle § 9 zákona o daních z příjmů.

Osoba, která pronajímá svou nemovitost soukromě, ne jako podnikatelskou aktivitu, nemá žádnou registrační povinnost. Prostě začne pronajímat byt, dům či chatu a v řádném termínu podá daňové přiznání.

Ne každý jej však musí podávat. Pokud je pronájem pouze příležitostným přivýdělkem, a získaná částka nedosáhne výše stanovené státem, tato povinnost odpadá.

Od ledna 2023 se částka ročního příjmu z pronájmu, do které není povinnost podat daňové přiznání, zvýšila na 50 000 Kč, pokud pronajímatel nemá jiný zdanitelný příjem, a na 20 000 Kč, pokud má poplatník ještě další zdanitelné příjmy, například jako zaměstnanec nebo OSVČ. To je však tak částka za pronájem garáže či podobného prostoru.

Proto většina pronajímatelů, kteří pronajímají například svůj byt či dům, daňové přiznání musí podat.

Do daňového přiznání se uvádí čistý příjem z pronájmu (tedy bez poplatků, resp. záloh, které nájemníci odvedli za úhradu služeb), a dále se uvádějí výdaje. Ty lze uvést buď jako reálnou částku, nebo formou paušálu. Paušál má tu výhodu, že není třeba nic počítat a uchovávat žádné doklady či vést účetnictví. Výdaje se vypočítají procentuálně z příjmů a činí 30 % s tím, že horní hranice je 600 000 korun.

Ovšem pokud jste nemovitost, například byt či dům rekonstruovali, nebo do něj investovali na opravách více finančních prostředků, může být výhodnější uplatnit reálné výdaje. Tyto dva způsoby ale nejdou kombinovat. Při uplatnění reálných výdajů je třeba uchovávat veškeré doklady, které s výdaji souvisí.



Případná kontrola finančního úřadu je může vyžadovat až tři roky zpětně.

A pokud pronajímatel vykáže daňovou ztrátu, musí uchovávat doklady o výdajích 8 let. Do reálných výdajů, které lze uplatnit, patří především náklady na drobné opravy a údržbu, pojištění nemovitosti, náklady na vybavení bytu, daň z nemovitých věcí, paušál na auto.

Ten činí 4 000 Kč za měsíc, pokud auto využíváte i pro jiné účely než pro zajištění příjmu z pronájmu (tedy pro osobní potřebu), což je 48 000 Kč za rok. Přitom auto nemusí být registrováno k silniční dani, ani není nutné vést knihu jízd.

Pozor však, mezi reálné náklady nepatří náklady na energie ani poplatky do fondu oprav. Po odečtení výdajů je dále možné uplatnit daňová zvýhodnění a různé daňové slevy.

Využít lze především základní daňovou slevu na poplatníka, slevu na manžela/manželku bez zdanitelných příjmů nebo se ZTP/P, slevu na částečný či plný invalidní důchod, na průkaz ZTP/P, na studenta či ještě za rok 2023 na školkovné.

Dále jde do slev zahrnout dary, pokud jste darovali za celý rok minimálně 2 % základu daně, nebo minimálně 1 000 Kč, úroky z hypotéky nebo stavebního spoření a příspěvek na penzijní připojistění do výše stanovené státem, odpočty za darování krve nebo kostní dřeně a některé další.

Jejich přesný výčet a výše pro aktuální období jsou uvedeny na webových stránkách Finanční správy ČR.

Evidence reálných nákladů může být výhodná u pronajímatelů, kteří jsou zároveň zaměstnáni na trvalý pracovní poměr. U nich se totiž slevy na dani uplatňují v rámci jejich měsíčního příjmu v zaměstnání a nemohou je tedy uplatnit znovu.

Oproti tomu, jestliže pronajímá stejný byt důchodce, může výdaje uvést paušálem, protože si může dále odečíst slevu na poplatníka, případně další slevy. Důchod totiž není zdanitelným příjmem, takže nezvyšuje daňový základ.

Jestliže český občan pracuje v zahraničí a pronajímá byt v Česku, je co se týká daní považován za zahraničního daňového rezidenta. Jeho příjmy ze zaměstnání v cizině se tedy daní v zemi, v níž pracuje, ale v ČR bude podávat daňové přiznání, v němž uvede příjmy z pronájmu.

Základní lhůta pro podání daňového přiznání za zdaňovací období roku 2023 je do 2. 4. 2024, pokud je podáváno v listinné podobě. V případě elektronického podání je třeba jej odeslat do 2. 5. 2024.