Pronajímatelé, připravte si podklady pro podání daňového přiznání

Daň z příjmů z pronájmu bytů, domů či nebytových prostor se týká všech, kteří pronajímají jakýkoli prostor, který vlastní. Je to tedy povinností nejen OSVČ, ale i všech ostatních, jako jsou studenti, důchodci či lidé běžně zaměstnaní, kteří mají ještě k tomu příjmy z pronájmů.

A protože investiční byty jsou dnes vhodným způsobem uložení finančních prostředků, pojďme si zopakovat, jak je to s příjmy a výdaji při pronajímání nemovitostí.

Jak vysoká je daň z pronájmu

Na daň z pronájmu se vztahují sazby jako na všechny ostatní běžné příjmy. Od zdaňovacího období roku 2022 je zavedena klouzavě progresivní sazba daně. Základní daň je ve výši 15 %. Při dosažení druhého daňového pásma se platí 23% daň z částky přesahující 48násobek průměrné mzdy stanovené podle zákona upravujícího pojistné na sociální zabezpečení.

Rozhodnou hranici 48násobku průměrné mzdy pro zdaňovací období roku 2023 činí částka ve výši 1 935 552 Kč. Pokud bude například měsíční příjem 220 tisíc Kč (roční pak 2 640 000), bude se z částky 1 935 552 platit 15% daň a ze zbylé částky daň ve výši 23 %.

K pronajímání nemovitosti není třeba živnostenský list, ovšem s tím, že se zde mluví o dlouhodobém pronajímání. Pokud totiž je byt či dům pronajímán krátkodobě, například přes různé zprostředkovatelské portály nebo agentury, nejde o klasický pronájem, ale o ubytovací služby, pro které je třeba mít živnostenský list. Ale vraťme se ke „klasickému“ pronájmu, na který se vztahuje § 9 zákona o daních z příjmů.

Co uvést v daňovém přiznání

V daňovém přiznání se uvádějí nejen příjmy z pronájmu, ale také nutné výdaje s ním související. Je možné si vybrat, zda tyto výdaje budete uvádět v reálné podobě, nebo paušálem. V případě paušálu není třeba zatěžovat se s uschováváním faktur, paragonů a dalších dokladů. Stačí vypočítat 30 % z přijatých peněz a zapsat do kolonky výdajů. Pokud byl tedy příjem z pronájmu bytu 240 000 (tj. 20 000 měsíčně), odečtou se paušální výdaje ve výši 72 000. Zbylá částka, tj. 168 000 se bude danit 15 % (daň bude 25 200).

Když investujete do bytu, který pronajímáte...

Ovšem pro pronajímatele, kteří do nemovitosti investovali, bude výhodnější uvádět reálné výdaje. Ty je třeba řádně evidovat a uschovat, protože případná kontrola z finančního úřadu může vyžadovat jejich doložení. Do reálných nákladů lze započítat především náklady na údržbu a opravy, pojištění nemovitosti, daň z nemovitosti, náklady na dopravu (až 5 000 měsíčně), náklady na vybavení bytu, úroky z hypotéky a také náklady spojené s pronájmem bytu, tj. především servis realitního makléře, provize a podobně.

Zvláště pokud byl investiční byt zakoupen na hypotéku, budou reálné výdaje určitě vyšší, než paušál, a pronajímateli se jejich evidence určitě vyplatí, protože daň bude nižší, v některých případech bude i nulová, nebo se dostanete do ztráty. Tu pak lze uplatnit oproti jiným svým příjmům, nebo i v dalších letech, takže může snížit daně i na několik let. Pokud vezmeme výše uvedený příklad, kdy příjem z pronájmu bytu je 240 000 Kč, tak jen na dopravu lze odečíst až 60 000 korun, k tomu za příspěvky do fondu oprav, splátky hypotéky a výsledná daň bude mnohem nižší.

K tomu si může každý poplatník uplatnit daňovou slevu. Ta za rok 2022 činí na poplatníka 30 840 Kč. Dále lze uplatnit další slevy, na manžela, vyživované dítě, studenta, invalidního člena domácnosti a další.

Pronajímat na černo se nevyplatí

Prvním problémem je neexistence nájemní smlouvy, aby nebylo možné "dokázat" příjem z pronájmu. Ovšem to se může rychle obrátit proti pronajímateli, například když nájemce přestane platit nebo nebude respektovat ukončení nájmu. Ovšem také stačí všímavý soused a najednou bude za dveřmi kontrola z finančního úřadu. Zisk z pronájmu dopočítá, doměří daň, a k tomu úroky z prodlení a penále. Takže nakonec může pronajímatel přijít o většinu výdělku.

Další informace o danění příjmů z pronájmu lze nalézt na portálu Finanční správy ČR.