Dluhopisy a akciové fondy – další možnosti, jak investovat do nemovitostí

Nemovitosti jsou dlouhodobě označovány za jeden z nejvýhodnějších způsobů, jak lze zhodnotit uspořené finanční prostředky. Neznamená to však, že je vždy třeba zakoupit celou nemovitost. Způsobů investování do nemovitostí je několik.

Již v minulosti jsme psali o nemovitostním crowfundingu a nemovitostních fondech. K těmto způsobům se řadí další dva, a to nemovitostní dluhopisy a nemovitostní akciové fondy.
Výhodou nemovitostních dluhopisů je předem pevně stanovený úrok. Ten bývá vyplácen měsíčně, čtvrtletně nebo ročně.

Nevýhodou pro někoho může být pevně daná doba splatnosti, kterou většinou nelze změnit, ale to je vlastností většiny dluhopisů. Délku splatnosti dluhopisu určuje jeho vydavatel (emitent), a to na základě analýzy investičního záměru, pro který dluhopisy vydává. Nejkratší dluhopisy mívají splatnost jen několik měsíců, obvykle je to ale něco mezi 3–6 lety.  Je to v podstatě podobné jako s termínovanými vklady. Investor předem ví, na jak dlouho peníze investuje a kolik si vydělá.

U nemovitostních dluhopisů, které bývají často kryty danou nemovitostí, to může být 3–8 % ročně. Ovšem na vyšší úroky pozor. Zpravidla se nabízejí u rizikovějších investic. Proto je třeba i tehdy, když jsou zajištěny nemovitostí, vybrat si kvalitní a stabilní společnost.

Mimo klasické nemovitostní fondy existují akciové nemovitostní fondy (REIT – Real Estate Investment Trust). Jsou to akciové společnosti, které používají peníze investorů na nákup a provoz nemovitostí.

Jsou to především nebytové prostory, jako nákupní centra nebo kancelářské budovy, které si investor jako jednotlivec nemůže dovolit zakoupit. S akciemi REITs se obchoduje na běžných akciových (brokerských) platformách a jsou vhodné pro investory, kteří chtějí mít pravidelný příjem.

V zahraničí jsou REITs velmi oblíbené, ale pomalu se začínají prosazovat i v portfoliu českých investorů, protože dividendy bývají často vyšší, než u jiných akcií. Mají totiž trochu jiné podmínky fungování, a tím i zdanění.

Podmínky se sice mohou zemi od země mírně lišit, nicméně základem pro to, aby společnost získala statut REIT je, že alespoň 75 % veškerých aktiv musí být investováno v nemovitostech, alespoň 75 % zisku musí pocházet z pronájmů nemovitostí a alespoň 90 % zisku musí být vypláceno investorům formou dividendy.

Firma musí mít mj. alespoň 100 akcionářů a pět a méně akcionářů nikdy nesmí držet více než 50 % akcií společnosti. Další důležitou skutečností je, že akcie REITs jsou vysoce likvidní, protože se jedná o společnosti obchodované na burze. Akcie lze jednoduše kdykoli prodat či zakoupit další.

REITs se většinou zaměřují na určitý typ nemovitostí, například právě na obchodní centra, zdravotnictví, skladovací prostory a podobně. Portfolium bývá široké a společnosti jej mohou obměňovat podle toho, zda daná lokalita prosperuje nebo ne. Právě diverzifikace je důležitou součástí, takže v případě nepříznivých ekonomických výsledků jedné nemovitosti to neznamená, že akcionář nedostane svou dividendu, protože vydělají nemovitosti jiné. A tu neprosperující lze prodat a nahradit ji novou, výnosnější.

Nicméně i když se jeví investování do nemovitostních akciových fondů jako atraktivní, platí opět to, co v každém jiném způsobu investování. Společnost je třeba si řádně prověřit. Kromě finančních výsledků, je třeba se zaměřit na typy nemovitostí, které REIT spravuje, i lokalitu, v které jsou umístěny. Jestliže se investor – začátečník necítí na to zkoumat podrobněji realitní trh nebo nezná potenciál dané země či lokality, je výhodnější obrátit se na odborníka, který má s tímto způsobem investování dostatek zkušeností.

Hlavním rozdílem mezi investováním do fyzických nemovitostí a investováním do nemovitostních akcií či dluhopisů je "investice bez práce". Odpadnou starosti, které při koupi fyzické nemovitosti a její správě investorovi nastanou. Je to pronajímání prostor, opravy, administrativa, daně a mnohé další. V případě dluhopisů a akcií investor sice nevlastní žádnou konkrétní nemovitost, ale čerpá výhody ze svých podílů ve více nemovitostech, do nichž on či jím vybraný fond investoval.