Nákup rodinného domu za účelem pronájmu. Jak postupovat a zbytečně nechybovat?

Koupit a pronajmout rodinný dům může být stejně dobrou investicí, jako koupě investičního bytu. Rodinný dům lze navíc často rozdělit na více bytů, pokud již takto rozdělený není. Často se v minulých desetiletích stavěly domy jako dvojgenerační. Když však nastala výměna generací, další už neměla chuť či potřebu v domě bydlet.

Co je třeba zvážit před koupí investičního rodinného domu
I když bylo bydlení v rodinných domech plánováno často pro více generací, mělo většinou společné zázemí. Jeden teplovodní kotel, jednu garáž, jeden vstup a technické vybavení. To však v případě, že by byl dům rozdělen na více bytů, nebylo možné. Proto je třeba před koupí rodinného domu za účelem pronájmu pečlivě zvážit, co je vyřešeno a co se bude muset rekonstrukcí změnit.

Je potřeba dobře vyřešit samostatný přístup do každého bytu. Někdy je třeba přistavět zvenku nové schodiště pro byt v patře, někdy stačí zhotovit vstupní dveře do bytů ze společného vnitřního schodiště.

Více bytů také potřebuje více parkovacích stání, minimálně jedno na byt, a to tak, aby se nájemníci vzájemně neomezovali. Je na to na pozemku místo? Podívejte se také na společné prostory, jako jsou sklep, půda, technická místnost, dosavadní garáž, zahradní chatka, a promyslete, zda a kdo je bude využívat.

Oddělit je třeba především technické vybavení
Když si spočítáte, na kolik bytů je možné rodinný dům rozdělit, musíte počítat i s tím, že je třeba oddělit technické vybavení, jako je otopná soustava, přívod plynu, vody, elektřiny. Je možné ústřední vytápění rozdělit a do každého nového bytu osadit plynový nebo elektrický kotel? Bude třeba velkého stavebního zásahu například kvůli dosavadnímu vytápění na pevná paliva, nebo půjde oddělit tepelnou soustavu jednoduše? Kde zřídit elektroměry? Jak se bude počítat spotřeba vody a kde budou osazeny vodoměry? To vše jsou důležité technické detaily, které ale mohou podstatně prodražit následnou přestavbu.

Snáze se upravuje dvougenerační rodinný dům, kdy sice byty nebyly úplně oddělené, ale je počítáno jak v přízemí, tak v patře (nebo v podkroví) se samostatným bydlením, včetně sociálního zázemí a kuchyně. V takovém případě někdy stačí vyřešit samostatné vytápění a byty uvnitř domu opatřit klasickými vstupními dveřmi, které je oddělí od společných prostor.

Často to však není možné a budou třeba větší stavební úpravy. Jaké a zda se vůbec koupě takového bytu vyplatí, by měl poradit odborník z oblasti stavebnictví – nejlépe projektant, kterého si můžete přizvat k prohlídce domu.

Jak rekonstruovat dům určený k pronájmu
Je pochopitelné, že pokud je dům určen k pronájmu, snahou vlastníka bude co nejlepší návratnost vložené investice. Odborníci doporučují věnovat velkou pozornost plášti budovy a tepelně-izolačním vlastnostem. Energeticky úspornější dům přitáhne více zájemců. V interiéru je pak možné zvolit levnější materiály. Například místo dřevěné podlahy volit dlažbu. Nebo do sociálního zázemí a kuchyně vybrat zařizovací předměty v nižší cenové hladině, stejně tak řešit obklady či výmalbu.

I když majitel nebude v domě bydlet, měl by počítat s prostorem pro sebe. Třeba jen proto, aby měl kde mít uložené vybavení pro údržbu domu, prostor pro řemeslníky, zahradníka, úklidovou službu.  Může to být například sklepní místnost se samostatným vstupem zvenčí, nebo třeba zahradní domek či bývalá garáž, kam se nechá mimo elektřiny natáhnout také voda a kanalizace.

Rodinný dům má ze zákona své parametry. Může mít nanejvýš tři bytové jednotky, jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží a podkroví. Pokud byste dům zrekonstruovali na více bytových jednotek či k němu přistavěli další prostory, bylo by třeba změnit klasifikaci domu z rodinného na bytový. Ten ovšem musí splňovat výrazně přísnější požadavky dle příslušných norem a vyhlášek, včetně požárních předpisů.