Co vše je třeba zohlednit při nákupu investiční nemovitosti

Mnoho investorů, kteří jsou v oboru nemovitostí nováčky, to vidí jednoduše. Pronájmem investičního bytu splácet hypotéku a to, co zbude, je čistý zisk. Ne vždy tomu tak je. Pojďme se podívat, co vše je třeba vzít v úvahu při koupi investiční nemovitosti.

Než se rozhodnete zakoupit konkrétní investiční nemovitost, rozhodněte se, jak s ní budete dále nakládat. Existuje totiž několik variant využití.

Dlouhodobý pronáejm

První, dalo by se říci, klasická, je koupě nemovitosti a její dlouhodobý pronájem. Při této variantě je možné počítat v podstatě s pravidelným příjmem, který může přerušit pouze ukončení jedné nájemní smlouvy a hledání nového nájemníka. Je třeba počítat s tím, že z nájemného bude možné splácet hypotéku a případně pokrýt nezbytnou údržbu a poplatky do fondu oprav.

Pokud se nebudete chtít sami zabývat pronájmem, existují agentury či správcovské firmy, které tuto činnost nabízejí jako službu. Výhodou je, že některé zaručují měsíční pronájem, a to i v případě, že byt bude volný. Pronájem je sice nižší o jejich provizi, nicméně je zaručen, a navíc se vlastník nemusí zabývat hledáním nájemníků a prověřováním jejich bonity.

Krátkodobý pronájem

Další možností je pronájem nemovitosti turistům, což znamená registraci do některého rezervačního systému. Tato možnost je sice ziskovější, než dlouhodobý pronájem, znamená ale také podstatně více práce. Vzhledem k tomu, že se nájemníci, resp. návštěvníci, budou střídat v krátkých intervalech, bude třeba, tak jako v penzionu, pravidelně prostory uklízet, čistit, případně obnovovat zařízení, které se rychleji opotřebí, a podobně.

Ovšem s tímto typem pronájmu se pojí také dodržování mnoha zákonů, protože již jde o podnikatelskou aktivitu (je třeba mít živnostenský list, přihlašovat pobyt osob k místním poplatkům, je zde jiné zdanění než u dlouhodobého pronájmu apod.).

Ať si vyberete jednu či druhou variantu, hodnota nemovitosti se bude navíc zvyšovat v čase, takže kdykoli v budoucnu se rozhodnete ji prodat, s nejvyšší pravděpodobností za ni získáte víc, než za kolik jste ji zakoupili. Někteří lidé si takto již ve středním věku pořizují nemovitosti s tím, že to je dobrá pojistka pro důchodové období. Buď budou mít mimo důchodu každý měsíc další příjem z pronájmu, nebo nemovitost prodají a získané peníze použijí k naplnění svých přání a plánovaných aktivit.

Koupit, opravit, prodat

Je zde i další možnost, která se používá především pro starší nemovitosti. Koupit, zrenovovat a ihned poté prodat. Tuto variantu lze ale uplatnit i pro nové nemovitosti, například pro byty, které se prodávají jako shell and core (tzv. základní úprava po dokončení hrubé stavby). Většinou jde o prostor pouze se základními nutnými příčkami, který si kupující již dotvoří dle svých představ. A protože i u nás je již podstatná skupina, která si chce pronajmout nebo koupit kompletně zařízený byt, i tato možnost se jako investice nabízí. Navíc, je to investice s rychlým ziskem. Bude sice menší, ale zase bez dalších pravidelných výdajů.

Ať již zvolíte jakoukoli variantu, je nutné počítat s vícenáklady, které se pravidelně opakují (náklady na údržbu, v případě krátkodobých pronájmů také na prádlo či úklid, poplatky do fondu oprav, daň z nemovitosti, pojištění, účetnictví apod.). Tyto náklady je třeba zakalkulovat do ceny pronájmu, protože pokud tak neučiníte, váš zisk se podstatně sníží. Pokud se v nákupu investiční nemovitosti nevyznáte, najměte si profesionála. Realitní makléř vám tato úskalí pomůže zvládnout.