Jaké jsou možnosti při správě nemovitosti s více vlastníky?

Vlastní-li nemovitost několik osob, vždy to znamená dohodnout se na pravidlech, podle nichž bude probíhat správa nemovitosti a nakládání s ní jako s takovou. I když mohou být spoluvlastníci jen dva či tři, může mít každý z nich odlišné představy o tom, jak nemovitost spravovat či jak s ní disponovat. A co na to říká zákon?

Občanský zákoník řeší spoluvlastnictví k jakékoli věci v dílu 4, § 1115–1157. Patří sem tedy i spoluvlastnictví nemovitosti, jako je například pozemek či rodinný dům.

Bytové spoluvlastnictví pak speciálně řeší zákon v dílu 5, protože vlastnictví bytových jednotek má svá další specifika. Podíváme-li se tedy na spoluvlastnictví jako takové, pak osoby, jimž náleží vlastnické právo k věci společně, jsou spoluvlastníky, kteří však mají každý samostatně právo k celé věci, a zároveň jsou z hlediska nakládání považováni všichni za jednu osobu. Všichni mají tedy stejná práva a povinnosti a spravují svůj podíl.

Tyto podíly však mohou být různě veliké a velikost podílů je důležitá při rozhodování, jak s nemovitostí nakládat. Pro přijetí nebo nepřijetí rozhodnutí spoluvlastníků není důležitý počet hlasů, ale jejich váha, odvozená od velikosti spoluvlastnických podílů. Povinností každého spoluvlastníka je pak respektovat řádně přijaté většinové rozhodnutí.

Co je to společná správa

Pod správu společné nemovitosti je možné zařadit rozhodování o užívání věci, o opravě, údržbě a zlepšení věci, o jejím provozování. Tedy například zda bude pronajata (propachtována), kdo v ní bude bydlet či bude nemovitost jinak užívat, například pro podnikatelské účely.

Občanský zákoník rozlišuje „běžnou správu“, kde v rozhodování stačí nadpoloviční většina hlasů, a „významnou záležitost“, což je definováno zejména jako rozhodování o podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně účelu či zpracování. K tomu pak je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků.

Stejné je tomu při zřízení zástavního práva sloužícího k zajištění peněžité pohledávky vzniklé při zlepšení společné věci nebo při její obnově. A to je důležité – účel, pro který by bylo zástavní právo zřízeno. Znamená to, že nemůže jít o zřízení zástavního práva za jiným účelem, například pokud by jeden ze spoluvlastníků chtěl zřídit zástavní právo na společnou nemovitost za účelem koupě jiné nemovitosti na hypotéku apod. S tím už by museli vyslovit souhlas všichni spoluvlastníci.

Kdo nemovitost fakticky spravuje

Spoluvlastníci by si měli zvolit správce. Buď cizí osobu, nebo jednoho z nich, který bude za spoluvlastníky jednat s třetími osobami, což bývají především nájemci, dodavatelé energií, služeb, různí opraváři, řemeslníci a podobně.

Správce nemusí být jeden, ale může jich být několik, takže v konečné podobě mohou být správci i všichni spoluvlastníci. Ovšem pak je zajímavé, že zákon zároveň konstatuje, že svěří-li se správa několika osobám, rozhodují hlasováním a každý z nich má jeden hlas. Jedná se však pouze o tzv. běžnou správu, ne například o prodej nemovitosti. To vyřešil ústavní soud, který konstatoval, že pokud spoluvlastníci jako správci nedosáhnou při běžné správě dohody podle počtu hlasů, uplatní se princip tzv. majorizace. To znamená, že spoluvlastníci pak dosáhnou potřebného rozhodnutí podle velikosti podílů.

Dohoda s notářským zápisem

Spoluvlastníci si mohou dohodnout správu nemovitosti také jinak, než stanoví zákon. Pro tuto dohodu je však vyžadována forma veřejné listiny, tj. notářský zápis. Musí ji schválit všichni spoluvlastníci, v tomto případě nerozhoduje jakákoliv většina. Navíc, zavazuje nejen stávající spoluvlastníky, ale i jejich právní nástupce, například dědice. Dohoda musí být také vložena do katastru nemovitostí.

Do společné správy nemovitosti nepatří nakládání s věcí jako celkem, například prodej nemovitosti, ani nakládání se spoluvlastnickým podílem, které náleží výhradně příslušnému spoluvlastníkovi, ovšem v mezích, které také jasně stanovuje zákon.