Výměnek nebo věcné břemeno dožití – co je výhodnější a pro koho?

Darujete-li dům či byt, v němž chcete nadále bydlet, svým dětem či jiným osobám, můžete si v něm nechat zřídit výměnek nebo věcné břemeno dožití. Tyto dva pojmy se od sebe liší. Kdy a proč je který výhodnější?

Výměnek i věcné břemeno dožití se zřizuje obvykle tehdy, když nemovitost připadne darem jiné osobě, ale stávající osoba/osoby (například manželé) chtějí v nemovitosti nadále žít. 

Výměnek se zásadně vztahuje na akt, který by měl zřízení výměnku předcházet – a to je převod vlastnického práva k nemovité věci. Stejné to je s věcným břemenem dožití neboli služebností užívání, jak to nazývá přesně zákon. Smlouvy na výměnek i věcné břemeno dožití mohou být uzavřena současně se smlouvou kupní či darovací na jedné listině, ale mohou mít i formu samostatné smlouvy. Obě se zapisují do katastru nemovitostí.

Věcné břemeno dožití

Zřizuje se obvykle k darované nemovitosti, ale je možné zřídit i při převodu nemovitosti kupní smlouvou. Znamená to, že darující může nemovitost užívat v rozsahu, jaký bude ve smlouvě uveden. Může především v nemovitosti bydlet a volně s ní nakládat, resp. především ji udržovat, vodit si do ní návštěvy, užívat příslušný pozemek i společné části domu, jako je sklep, prádelna, terasa apod.

Vlastník ani jiná osoba nemohou do jeho práva zasahovat. Zřízení věcného břemena dožití neboli služebnosti užívání, je také možné spojit se zákazem zatížení a zcizení. Nový majitel tak nebude moci nemovitostí ručit, ani ji převést na jiné osoby.

Věcné břemeno dožití, na rozdíl od výměnku, může být zřízeno nejen bezúplatně, ale také za úplatu. Ve smlouvě se pak uvádí, jakou částkou bude oprávněná osoba přispívat na údržbu nemovitosti, jak se budou hradit opravy a další poplatky spojené s užíváním nemovitosti.

Dohodu o zřízení věcného břemene nenahradí běžná nájemní smlouva, kterou mají snahu někdy obdarovaní dárci nabízet. Pokud by totiž byla nemovitost prodána, v případě nájmu mohou noví vlastníci dát dárcům výpověď z nájmu. To se v případě věcného břemene dožití nemůže stát, protože je zapsáno v katastru nemovitostí a váže k této povinnosti i nové vlastníky.

Výměnek má širší působnost

I když základním obsahem výměnkové smlouvy je zachování bydlení v darované nemovitosti, výměnek, na rozdíl od věcného břemena dožití, může zahrnovat mnoho dalších ujednání. Jsou výhodná především pro výměnkáře, tj. bývalé vlastníky, kteří si chtějí zajistit v pozdním věku příslušnou péči nových vlastníků.

Smlouva tak může zahrnovat poskytování určitých služeb, jako jsou nákupy, příprava stravy, zajištění léků, domácích potřeb, paliva k vytápění, ale i úklid, praní, žehlení, běžné opravy v domácnosti či dopravu k lékaři. Výměnkář si může vyhradit i opakující se peněžité plnění (dle zákona určitý důchod), možnost využívat určitou část pozemku apod.

Současný občanský zákoník počítá i se zřízením výměnku ve prospěch manželů. Dojde-li ke smrti jednoho z nich, výměnek nezaniká a ani se nezkracuje rozsah sjednaných plnění.

Jak je popsáno výše, věcné břemeno dožití je vhodné spíše pro dárce, kteří takto darují nemovitost a nechtějí dalším způsobem zavazovat obdarované. Dalo by se říci, že se hodí spíše pro mladší ročníky a byty. V rodinných domech, kde zůstává žít více generací, je zřejmě vhodnějším způsobem zřízení výměnku, který počítá s péčí o dárce až do konce jejich života.