Služebnost nebo nájemní smlouva. Jaké jsou mezi nimi rozdíly?

Služebnost bytu by se vzdáleně dala chápat jako dlouhodobý nájem bytu. Ovšem ve skutečnosti je mezi těmito pojmy značný rozdíl. A to nejen v právech a povinnostech jednotlivých stran. Služebnost bytu je totiž jedno z věcných břemen.

Rozdíly mezi nájemní smlouvou a služebností jsou zásadní. Služebnost bytu musí být zapsána do katastru nemovitostí. Naopak, nájemní právo se běžně do katastru nemovitostí nezapisuje. Služebnost bytu lze zřídit na dobu neurčitou bez možnosti výpovědi. To je například tzv. právo dožití. Nájemní smlouvu sice lze uzavřít na dobu neurčitou, ale nikdy bez možnosti výpovědi. 

Pokud se tedy jedná o případ, kdy rodiče darují svému potomkovi byt a chtějí v něm žít do konce života, je služebnost vhodnější než nájemní smlouva.

Právo na bydlení
Pro právo na bydlení se často používá výraz právo dožití. Nemusí to být totéž, ale většinou se služebnost bytu zřizuje v situaci, kdy vlastníci chtějí byt či dům prodat či darovat, ale zároveň v něm chtějí žít. Může to být určitá vymezená doba, ale častější je tzv. dožití.

Tyto případy se vyskytují hlavně v rodině, kdy starší generace chce za svého života darovat svou nemovitost potomkům, nebo některému z nich. Zároveň ale chce dále nemovitost nebo její část užívat. A tak se k bytu zřídí služebnost. V tom případě pak má právo bývalý vlastník užívat byt pro své potřeby a potřeby členů své domácnosti.

Jak se služebnost zřizuje
Nejčastější bývá smlouva o zřízení služebnosti bytu. Příkladem může být, když rodiče chtějí byt darovat svému synovi a jeho manželce. Prvním krokem bude darovací smlouva na byt. Zároveň s darovací smlouvou se podepíše smlouva o zřízení služebnosti bytu. V ní se specifikuje, zda rodiče budou užívat byt celý, nebo pouze jeho část.

Pokud půjde o část nemovitosti, je dobré, aby bylo přesně stanoveno, kdo a za jakých podmínek může jednotlivé části užívat. Konkrétně se vymezí, které části domu nebo bytu jsou oprávněni užívat rodiče, a které jsou ve společném užívání s novým vlastníkem, tj. synem a jeho rodinou.

Služebnost nemusí být bezúplatná
Služebnost může být zřízena bezplatně nebo se ve smlouvě stanoví, že rodiče budou za možnost v bytě bydlet platit. Sjednaná může být jednorázová úhrada nebo pravidelné platby.

Zdá se to zvláštní, že darujete někomu byt a ještě musíte platit za to, že ho smíte užívat? Vždy je to otázka dohody. Ovšem zákon má za to, že nový vlastník nemůže byt nebo jeho část užívat. A tak se místo toho sjedná finanční náhrada.

Někdy to však bývá naopak. Rodiče převedou byt nebo dům na syna darovací smlouvou. K tomu chtějí v bytě bydlet a ještě si vymínit určitou péči ze strany svého dítěte, například finanční podporu, péči v době nemoci, zajištění nákupů apod. To však již nebývá předmětem smlouvy o služebnosti, ale spíše by se pro tento účel hodila smlouva o výměnku.

Služebnost nelze převést
Služebnost bytu nelze převést na někoho jiného. Například pokud je služebnost zřízena na rodiče a jeden z nich zemře, služebnost dále běží. Ovšem pokud si ten přivede do bytu nového partnera, pro něj služebnost neplatí. Takže když zbylý rodič zemře, partner musí byt opustit.

Pozor také na převod nemovitosti na jiného vlastníka
To by však mělo být ošetřeno v darovací smlouvě, kde se uvede "zákaz zcizení" (zákaz převodu vlastnictví nemovitosti), případně "zákaz zatížení nemovitosti" (zástavním právem, nájmem, pachtem, apod.). Tyto zákazy se zapisují do katastru nemovitostí.

Služebnost bytu dle nového občanského zákoníku je specifický institut. Proto je nejlepším řešením probrat individuální okolnosti a požadavky obou stran s právníkem. 

Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Co je výměnek a jaká jsou práva výměnkáře




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Jak darovat nemovitost?




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Darování nemovitosti dětem. Kdy je možné vrácení daru?




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Jak financovat za pomocí hypotéky nemovitost s věcným břemenem




Zaujalo vás téma? Doporučujeme:
Nové povinnosti pro vlastníky i nájemníky. Co vše se od 1. července mění?