Forma smlouvy o smlouvě budoucí týkající se převodu nemovitosti. Stačí ústní?

Smlouvou o smlouvě budoucí si strany potvrzují, že v ujednané lhůtě uzavřou kupní smlouvu. Současně dokument určuje, co vše a do kdy se musí učinit, než se kupní smlouva podepíše. U realitních transakcí to bývá například vyklizení nemovitosti či odstranění vad u bytu nebo domu.

U smlouvy o smlouvě budoucí však není zákonem stanoveno, jak by měla vypadat, a dokonce ani jakou formou je možné ji uzavřít.

Písemná nebo ústní forma?

Důvod, pro který zákon předepisuje určitou, obvykle písemnou, formu, může spočívat zejména v tom, že s takovým jednáním jsou spojeny závažné právní následky, nebo v tom, že taková jednání podléhají veřejnoprávní evidenci. Písemnou formu tedy zcela jistě vyžaduje kupní smlouva na nemovitost, protože jejím uzavřením se zároveň převede věcné právo k nemovitosti z jedné osoby (či více osob) na jinou. Je tedy pochopitelné, že převod nemovitého majetku má jednak závažné právní následky, a zároveň se dotýká veřejnoprávní evidence (zápis do katastru nemovitostí).

Žádný takový právní důsledek se ale nepojí se smlouvou o smlouvě budoucí. Proto tato smlouva nemusí být písemná a stačí ji uzavřít ústně. I když donedávna převažoval mezi odborníky i soudy názor, že pokud se smlouva o smlouvě budoucí týká převodu nemovitosti, vyžaduje se, stejně jako u samotné kupní smlouvy, písemná forma. Základním argumentem bylo, že smlouva o smlouvě budoucí v praxi vede ke stejným právním následkům jako samotná kupní smlouva.

Nejvyšší soud však v roce 2021 překvapil odborníky svým rozhodnutím (sp. zn. 33 Cdo 72/2021), ve kterém konstatoval, že v případě formy smlouvy o smlouvě budoucí týkající se převodu nemovitostí převáží tzv. smluvní volnost stran tak, jak ji stanovuje občanský zákoník v paragrafech 1785 až 1788. A proto nic nebrání tomu, aby byla taková smlouva uzavřena ústně.

Jakou zvolit vhodnou formu?

Smlouva o smlouvě budoucí, která je dohodou o tom, že mezi osobami dojde k převodu nemovitosti, resp. k prodeji a koupi, je tedy platným právním aktem, ať bude uzavřena ústně nebo písemně. Nicméně pokud kupující plánuje financovat koupi nemovitosti prostřednictvím hypotéky, bude třeba předložit právně závazný dokument o této koupi bance, u níž bude o hypotéku žádat. V tomto případě se písemnému uzavření smlouvy o smlouvě budoucí nevyhne.

Podle realitních makléřů a právníků v oblasti nemovitostí je písemná smlouva vhodnější mnohem více než smlouva ústní, i v ostatních případech. Je to zejména proto, že ústně mohou být některé dohodnuté úkony pochopeny stranami nedostatečně či nepřesně. A následné prokazování toho, co bylo ústně dohodnuto, bývá vždy složité, zvláště když není přítomna žádná třetí strana, například zprostředkovatel, makléř a podobně. Oběma stranám totiž již smlouvou o smlouvě budoucí vznikají povinnosti a jejich vymáhání je mnohem jednodušší při písemné formě.

Zejména tu je povinnost zavázané strany uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana, a to v rozsahu, určeném smlouvou. V ní se uvádí nejen základní údaje o kupujícím, prodávajícím a nemovitosti, ale i různá omezení, či naopak oprávnění. Může to být například povinnost zachovat výměnek, podmínky používání cizí cesty k vjezdu na pozemek, doba na vyklizení nemovitosti, splátkový kalendář či jiná platební ujednání a podobně. Pokud bude mít smlouva pouze ústní podobu, může se v kupní smlouvě leccos vytratit nebo může při jejím podpisu dojít k nedorozuměním, kdy to či ono ústně dohodnuté nebude v kupní smlouvě uvedeno.

Ústní smlouva je stejně závazná jako písemná

Ne vždy jsou jednání přímočará, a ne každý pokládá ústní dohodu za právně zavazující. Pokud dojde k tomu, že jedna ze stran odmítne podpis kupní smlouvy bez závažného důvodu, mohou mu z toho i při ústním ujednání plynout nepříjemné důsledky. Zde totiž neplatí, že co není psáno, to není dáno. Soud dle občanského zákona jasně uzná i ústní smlouvu o smlouvě budoucí. Jde však o to, jak ji bude možné prokázat. Ovšem i kdyby soud dospěl k názoru, že taková smlouva uzavřena nebyla, vznikne té straně, která dohodu nedodrží, povinnost nahradit škodu, a to z titulu tzv. předsmluvní odpovědnosti.

I když tedy zákon uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí písemnou formou nenařizuje a soudy její ústní formu respektují, rozhodně se vyplatí mít závazky obou stran "černé na bílém“. Když jedna ze stran odmítne podpis kupní smlouvy a bude se hájit tím, že to nebylo ústně dohodnuto, může být dokazování o obsahu smlouvy složité a zdlouhavé.