Kdy je třeba v nájemním vztahu vytvořit dodatek k nájemní smlouvě

Jak ze strany pronajímatele, tak ze strany nájemce, dochází ke změnám, které je nutno promítnout do smluvního vztahu, tedy nájemní smlouvy. Ve většině případů není nutné rušit stávající nájemní smlouvu a vytvářet novou. Tyto záležitosti se řeší formou dodatků.

Kdy je třeba uzavřít dodatek k nájemní smlouvě? Jednoduše vždy, pokud je třeba upravit práva a povinnosti jedné ze smluvních stran. Nájemní smlouvu je třeba dle § 2237 občanského zákoníku vytvořit v písemné formě. Proto také její změny musí být písemné. 

Dodatek se uzavírá především na prodloužení nájemní smlouvy, pokud je uzavřena na dobu určitou, při zvýšení nájemného či změně výše zálohových plateb na energie. Na zvýšení záloh má pronajímatel právo kdykoli v průběhu roku a může tak učinit i pouhým písemným oznámením, které doručí nájemci, ale může také s nájemcem podepsat dodatek k nájemní smlouvě. Stejná situace je, pokud pronajímatel nebo nájemce změní číslo účtu pro vzájemné platby a vyúčtování přeplatků.

Dodatek být může uzavřen, ale stačí i písemné oznámení. Podobné to je se změnou příjmení. Smlouva zůstane v platnosti i bez dodatku, protože se jedná o tutéž osobu, nicméně i takové osobní záležitosti je dobré pronajímateli alespoň oznámit, nebo se dohodnout na sepsání dodatku, který tak v podstatě nově identifikuje nájemce.

Sepsání dodatku k nájemní smlouvě je však nutné v případech, kdy se změní osoba nájemce (například původní smlouva byla na manžela, který se po rozvodu odstěhoval). I když jde podle zákona o postoupení nájemní smlouvy, čímž jsou zachována dosavadní práva a povinnosti původního nájemce (např. výše nájemného či doba trvání nájmu), je nutné si práva a povinnosti potvrdit písemně. 

Naopak, pokud dojde ke změně pronajímatele, není vždy nutné, aby nový pronajímatel – resp. vlastník nemovitosti – uzavíral s nájemci nové smlouvy či dodatky ke smlouvě původní. Podle zákona totiž na nového vlastníka přecházejí všechna práva a povinnosti původního pronajímatele. Ovšem pouze ty, které stanoví zákon.

Pokud se nájemce a původní pronajímatel  dohodli v nájemní smlouvě na některých právech nad rámec zákona a prodávající o tom neinformoval nového vlastníka, bude nutné jednání všech tří stran, aby nájemník nepřišel o svá práva. V tomto případě právníci nedoporučují dodatek, ale tzv. postoupení smlouvy. Jedná se o třístrannou dohodu mezi původním pronajímatelem, tj. postupitelem, novým pronajímatelem, tj. postupníkem, a nájemcem.

Dalšího nájemce někdy není třeba řešit dodatkem

Podle občanského zákoníku může žít v bytě pouze takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a hygienickým podmínkám v něm. Stávající nájemce je sice oprávněn do své domácnosti přijmout kohokoli, ale také je povinen o tom nejpozději do dvou měsíců informovat pronajímatele. Navíc si pronajímatel může v nájemní smlouvě vyhradit udělení souhlasu v případě, že nejde o tzv. osobu blízkou. Znamená to, že pokud si do bytu nájemce přistěhuje příbuzného či partnera, může tak učinit bez souhlasu pronajímatele. Pokud by však s ním měl bydlet kamarád, může být podmíněn souhlasem pronajímatele. A v tom případě je také nutné uzavřít dodatek k nájemní smlouvě.

Co má dodatek k nájemní smlouvě obsahovat

Dodatky by měly být pro pořádek číslované, protože jich časem může přibývat a toto zpřehlední jejich evidenci. Musí obsahovat především identifikaci původní smlouvy a základní údaje z původní smlouvy – tj. údaje o pronajímateli a nájemci. Dále je třeba označit bod, který se mění, napsat jeho původní znění a znění nové. Dále dodatek musí obsahovat datum nabytí platnosti, a samozřejmě datum, místo a podpis obou smluvních stran. Dodatek nelze uzavírat zpětně a s tím souvisí i nabytí platnosti, které musí poskytnout dostatečnou lhůtu k případným změnám, které má pronajímatel nebo nájemce učinit.

Dodatkem k nájemní smlouvě lze upravovat či měnit jakákoli ustanovení, práva a povinnosti pronajímatele i nájemce. Měly by to však být spíš jednotlivosti. Jestliže se bude měnit většina ustanovení, je vhodnější dohodnout se na zrušení původní nájemní smlouvy a uzavření smlouvy nové.