Může společenství vlastníků nabýt do svého vlastnictví nemovitost, která je součástí nebo přiléhá k bytového domu?

Může společenství vlastníků koupit pozemek vedle bytového domu, nebo například některý z nebytových prostorů v domě, bývalý obchod či jiný prostor, který je dosud ve výlučném vlastnictví jiné osoby? Kdo to musí schválit a kdo platí příspěvky na jeho údržbu?

Podle občanského zákoníku (§ 1195) platí, že společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku. Mnohá SVJ se do svého vlastnictví nejčastěji snaží převést pozemky zastavěné spravovaným domem či pozemky okolní. Stejné to může být s nebytovými prostory v domě, které například kdysi vykoupili jejich provozovatelé a nyní se jich zbavují, nebo s prostory, které si jako rezervu ponechal obecní úřad.

Mezi ně mohou patřit rozsáhlé prostory bývalých kotelen a podobné, které by SVJ mohlo po rekonstrukci nabídnout k pronájmu,  nebo by mohly sloužit ke zřízení nové vlastní kotelny či strojovny v důsledku provádění energeticky úsporných opatření. 

I když některá pracoviště katastru nemovitostí v minulosti zamítla návrh na vklad pozemku, který SVJ koupila vedle svého bytového domu, právní analýzy, a také stanoviska soudů, dávají za pravdu společenstvím vlastníků. Za správu domu nelze podle nich považovat pouhý provoz a opravy společných částí, ale je nutné chápat, že všechny činnosti, jejichž účelem je lepší využití domu a uspokojení potřeb jeho obyvatel, jsou také jeho správou. Tak je za správu domu možné považovat i to, co nenáleží vlastníkům jednotek, ale je třeba pro účelnou a řádnou péči o dům a pozemek. 

Každopádně jakákoli koupě pozemku či nebytového prostoru do vlastnictví celého SVJ musí být řádně zdůvodněna a schválena dle stanov SVJ na shromáždění vlastníků. Ve stanovách má každé SVJ uveden procentuální podíl vlastníků pro daný typ hlasování, tedy i pro případnou koupi pozemku či nebytového prostoru v domě. Pokud by koupě měla být kryta úvěrem, vyžaduje se souhlas všech vlastníků.

Jak se platí za nově nabytou jednotku poplatky

SVJ nemůže samo sobě poskytovat zálohy na správu domu a pozemku ani na služby spojené s užíváním jednotky. Pokud tedy SVJ nemá jiné příjmy než úhrady od vlastníků jednotek, musí prostředky na tyto poplatky získat jinak, například tím, že je budou podle velikosti podílů hradit jednotliví vlastníci, stejně jako by hradili náklady spojené s pořízením a držením jakéhokoliv jiného majetku SVJ. Předepsání vlastníkům podle podílů do měsíčních úhrad je vhodnější i z hlediska vedení účetnictví.

Kdo za tuto nově nabytou jednotku hlasuje na shromáždění?

Podle § 1206 odst. 1 občanského zákoníku má každý z vlastníků počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech. Ovšem pokud je společenství vlastníků vlastníkem jednotky, k jeho hlasu se nepřihlíží. Jestliže tedy například tento nově nabytý nebytový prostor či pozemek činí 10% podíl na společných částech domu a pozemku, má SVJ jako takové na shromáždění 10 hlasů, které ale nemůže pro hlasování využít. Proto bude takové shromáždění usnášeníschopné, jestliže budou přítomni vlastníci s více než 45 hlasy (nadpoloviční většina z 90 hlasů). Pokud pak budou na shromáždění přítomni vlastníci se 46 hlasy, k přijetí rozhodnutí bude stačit nadpoloviční většina, tj. 24 a více hlasů. Společenství vlastníků za svou společnou jednotku hlasovat nebude.

SVJ není, jak hovoříme i v článku o výnosech z reklam na bytovém domě, klasický podnikatelský subjekt a nemá pro podnikání ani oporu v zákonech. Je ovšem otázkou, co je klasickou správou domu a co je podnikáním. Jestliže vedení společenství ke kvalitní správě domu potřebuje okolní pozemek, například pro instalaci ekologických či energeticky úsporných opatření, může navrhnout jeho koupi a následné využití shromáždění vlastníků, které jediné může rozhodnout.