Odhad nemovitosti: Jaký je rozdíl mezi tržní a kupní cenou?

Pokud prodáváte nemovitost, měli byste si hned ze začátku nechat odhadnout její cenu. Právě díky tomu totiž budete mít jasno v tom, jaké máte finanční možnosti a jak moc můžete nebo nemůžete s druhou stranou vyjednávat.

Co je odhad ceny nemovitosti?

Při odhadu ceny nemovitosti se vyčísluje přibližná cena, kterou nemovitost má. Dělá se tak na základě nejrůznějších faktorů (např. stavu nemovitosti, ale i její lokality) a jde o poměrně složitou záležitost.

Odhadnout cenu nemovitosti vám pomůže odhadce, který se na tuto činnost specializuje. Případně se o to můžete pokusit sami za pomoci odhadních kalkulaček a cenové mapy bytů, domů a pozemků v ČR.

Vždy je ale lepší si na odhad nemovitosti pozvat odborníky – díky nim totiž budete mít jistotu, že se omylem nepřipravíte o peníze.

Není cena jako cena

Aby to nebylo tak jednoduché, existuje několik termínů, které by vám mohly při odhadu nemovitosti zamotat hlavu. Označují různé druhy cen, se kterými se při prodeji nebo nákupu nemovitosti setkáte:

• Cena tržní (neboli obvyklá) – vychází z cen, které jsou pro nemovitosti v dané lokalitě typické
• Cena kupní – představuje cenu, za kterou pak nemovitost reálně koupíte nebo prodáte
• Cena zadlužitelná – používá se pro odhad ceny nemovitosti kvůli hypotéce, většinou je asi o 10–20 % nižší než cena tržní
• Cena zjištěná (neboli administrativní) – zajišťuje, že žádný plátce daně nebude oproti těm ostatním zvýhodněný nebo znevýhodněný

Každá z nich se týká něčeho jiného. S cenou tržní například víte, kolik si za nemovitost můžete říct (nebo jaký strop by v případě nákupu neměla překročit). Na základě ceny kupní pak zase zjistíte, o kolik jste nemovitost přeplatili nebo kolik jste na ní prodělali.

Kdo cenu odhaduje?

Cenu odhadují banky, soudní znalci i speciální odhadci. Každý z nich se ale zaměřuje jen na některou z oblastí. 

Zatímco odhad tržní ceny vám provede odhadce (ať už živnostník, či zaměstnanec firmy, která se na podobné záležitosti zaměřuje), odhad ceny zjištěné zajišťuje pouze soudní znalec, který k ní vydává také znalecký posudek. Cenu zadlužitelnou pak zjistíte přes svého bankovního (či hypotečního) poradce.

Jak probíhá odhad ceny nemovitosti?

Postup u odhadu ceny nemovitosti se liší podle toho, koho si přizvete na pomoc. Vždy se však připravte na to, že vás specialista navštíví, a je tedy třeba se s ním domluvit na konkrétním termínu.

V den, kdy má odhad proběhnout, si pak daná osoba bude chtít nemovitost prohlédnout (včetně sklepů či zahrady, pokud jsou součástí nemovitosti) a nafotit. Zajímat ji pravděpodobně bude jak interiér, tak exteriér.

Celý proces urychlíte, když budete mít připraveny informace, které by mohly odhadce zajímat. Například informace o stáří nemovitosti, o jejích vadách a případných rekonstrukcích, které jste v minulosti prováděli. 

Odhadce mohou také zajímat věcná břemena, která jsou k nemovitosti připojená. Ideální proto bude, když s ním už na prohlídku půjde z rodiny ten, kdo na podobné otázky dokáže odpovědět.