Výhrada zpětné koupě nemovitosti: jaké jsou výhody a nevýhody?

Výhrada zpětné koupě není jen otázkou nemovitosti, ale i jakékoli movité věci, kterou člověk prodává. Je upravena občanským zákoníkem § 2135–2138 a znamená zejména právo prodávajícího vyžádat si ve lhůtě, kterou si s kupujícím sjedná, nebo v zákonné lhůtě, aby mu prodal zpět věc nebo nemovitost, kterou na něj na základě kupní smlouvy převedl.

Občanský zákoník sice pro zřízení práva zpětné koupě nevyžaduje písemnou formu, nicméně právníci ji samozřejmě doporučují zakotvit v kupní smlouvě. U nemovitosti je písemná forma nutná, protože výhrada by měla být zapsána do katastru nemovitostí.

Výhrada zpětné koupě může být v některých případech určitou pojistkou pro prodávajícího, a zároveň nevýhodou pro kupujícího, který si nemůže být jist, zda mu předmět koupě zůstane nebo ne. Proto je namístě v takových případech být obezřetný a zacházet s koupenou věcí opatrně.

Pokud totiž prodávající požádá kupujícího, aby mu věc prodal zpátky dle sjednané výhrady zpětné koupě, vzniká kupujícímu povinnost věc vrátit v nezhoršeném stavu, což může být někdy problém. Nebyla-li totiž sjednána lhůta využít výhradu zpětné koupě ve smlouvě, platí lhůty zákonné, a ty nejsou nejkratší. U movité věci je to tříletá lhůta, u nemovitosti deset let.

Výhrada zpětné koupě, zapsaná v katastru nemovitostí, navíc znamená, že nemovitost nelze zatížit (např. věcným břemenem) bez souhlasu toho, pro koho je právo zpětné koupě zapsáno. Navíc, výhrada zpětné koupě může zavázat i dědice, pokud se tak obě strany v kupní smlouvě dohodnou.

Spolu s vrácením věci se vrací i kupní cena

Pokud prodávající využije výhradu zpětné koupě a po určité době si vyžádá movitou věc nebo nemovitost zpět, vzniká mu zároveň povinnost vrátit kupujícímu kupní cenu. Zákon výslovně stanoví, že tím jsou vyrovnány i užitky z peněz, které prodávající obdržel od kupujícího formou kupní ceny, jakož i plody z věci, které případně kupující vytěžil.

Smluvní strany by si měly smluvně sjednat, zda v případě uplatnění výhrady zpětné koupě prodávající ponese náklady na zlepšení věci či nikoliv. Pro případ, že si strany nic takového nesjednají, náleží kupujícímu náhrada jako tzv. poctivému držiteli. To jsou především náklady, které bylo třeba vynaložit pro zachování podstaty věci, dále náklady vynaložené účelně a zvyšující užitečnost věci nebo její hodnotu.

U nemovitosti to mohou být například náklady na pořízení nové střechy, odstranění havarijního stavu, zateplení a podobné práce, které zvyšují hodnotu budovy. Na druhou stranu, pokud to nejsou nutné věci, ale, jak stanoví občanský zákoník, "náklady učiněné poctivým držitelem ze záliby nebo pro okrasu", dostane kupující uhrazeno jen tolik, o kolik se zvýšila obvyklá cena věci. Obvyklé udržovací náklady se nehradí.

V případě, že by došlo ke zmaření vrácení věci (například by věc byla v mezidobí zničena, nemovitost by vyhořela), nebo ke zhoršení její hodnoty z důvodů, za které odpovídá kupující, je povinen nahradit prodávajícímu škodu, a to buď uvedením do předešlého stavu a pokud to není možné, anebo o to požádá prodávající, pak úhradou v penězích.

Právníci doporučují, aby se strany zvláště u věcí, kde existuje riziko významné změny tržní ceny v průběhu lhůty k uplatnění práva zpětné koupě, dohodly na způsobu určení zpětné kupní ceny, který případnou změnu v ceně zohlední.

Výhradu zpětné koupě nelze zaměňovat s předkupním právem. Při smluvním ujednání výhrady zpětné koupě je totiž kupující povinen prodávajícímu prodat zpět věc, kterou od něj koupil. V případě předkupního práva má prodávající právo koupit věc zpět pouze v případě, že se ji kupující rozhodl prodat.