Má realitní kancelář vždy nárok na provizi?

Může se stát, že se objeví zájemce o nemovitost a osloví přímo majitele. Ten však má uzavřenou smlouvu o zprostředkování s realitní kanceláří. Náleží jí provize, a v jaké výši? Může se také stát, že smlouva o zprostředkování bude ukončena a několik měsíců poté se objeví zájemce, s nímž prodávající uzavře kupní smlouvu. Má i v tomto případě realitní kancelář nárok na provizi?

Provize po ukončení zprostředkovatelské smlouvy
Příklad: Prodávající uzavřel smlouvu o zprostředkování s realitní kanceláří, v níž se zavázal, že uhradí provizi i v případě, když uzavře do jednoho roku od skončení platnosti zprostředkovatelské smlouvy kupní smlouvu se zájemcem, kterého přivedla realitní kancelář. Nemovitost se v čase platnosti smlouvy neprodala a prodávající se rozhodl smlouvu neprodloužit. V dalším období nabízel nemovitost k prodeji sám. Půl roku nato přišel na prohlídku jeden ze zájemců, který byl na prohlídce již s realitní kanceláří. Tentokrát se na prodeji dohodli a byla uzavřena kupní smlouva. Prodávající poté dostal výzvu od realitní kanceláře, aby uhradil provizi za zprostředkování prodeje nemovitosti. Má ji vyplatit?
Odborníci v oblasti občanského práva odpovídají, že ano. Pokud opravdu jde o zájemce, kterého původně přivedla realitní kancelář, provize jí náleží.

Co říká občanský zákoník
Paragraf 2454 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákon, stanoví: "Právu zprostředkovatele na provizi není na újmu, byla-li smlouva, k níž se vztahovala činnost zprostředkovatele, uzavřena nebo splněna až po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy."

K tomu je možno zmínit ještě § 2447 odst. 2, který uvádí: "Bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti."

Nelze tedy tzv. obejít realitní kancelář a sjednat si se zájemcem, které získala, kupní smlouvu bez jejího vědomí nebo po skončení zprostředkovatelské smlouvy.

Na druhou stranu je třeba, aby realitní kancelář prokázala, že tato osoba byla na prohlídce, případně byla s realitní kanceláří v jiném kontaktu a měla o tuto nemovitost zájem. Prodávající se tudíž nemusí obávat, že by makléř neeticky například zjistil jméno kupujícího v katastru nemovitostí a žádal provizi, aniž by s kupujícím vstoupil v jakékoli obchodní jednání.

Když zájemce nezprostředkuje makléř
Může se však stát, že zájemce o koupi nemovitosti přijde, aniž by věděl, že prodávající má uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvu s realitní kanceláří. V době trvání smlouvy samozřejmě realitní kancelář jedná s mnoha zájemci, realizuje prohlídky, nemovitost inzeruje a vyvíjí další činnosti směřující k nalezení vhodného kupujícího.

Přesto se její snaha mine účinkem, respektive kupující se objeví odjinud. Může to být třeba soused nebo příbuzný, jemuž se prodávající svěřil se snahou nemovitost prodat. Jak dále postupovat, aniž by prodávající porušil závazky vyplývající ze zprostředkovatelské smlouvy?

Podle oslovení několika realitních makléřů je korektní, pokud prodávající informuje zájemce, že má uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvu a nechá makléře, aby obchod dokončil. To znamená, že realitní kancelář sice nenajde zájemce, ale odvede další práci, jako je zpracování kupní smlouvy, úschova kupní částky, podání na katastr a další. V tomto případě je na místě dojednat snížení provize. Většinou se toto snížení pohybuje mezi 20–25 %.

Pokud tedy realitní kancelář koná řádně a vyvíjí veškerou činnost spojenou s nabízením a prodeje nemovitosti, má na provizi nárok, a to i po ukončení smlouvy. Tento nárok je však nutno časově omezit, většinou jde maximálně o 1 rok. Podle stanoviska Nejvyššího soudu nelze, aby byl prodávající v nejistotě, že kdykoli v budoucnu uzavře kupní smlouvu, bude muset platit realitní kanceláři provizi.