Co vše si může pronajímatel zakotvit v nájemní smlouvě?

Nájemce má podle občanského zákoníku zajištěno při pronájmu dostatek práv, aby mohl pronajatý byt plně využívat. Ne vždy se ale tato práva potkávají s podmínkami pronajímatele. Má pronajímatel možnost vyžadovat po nájemci smluvní ujednání nad rámec zákona?

Zákon je nejvyšší právní normou, a tak i z našeho úvodu je zřejmé, že nad rámec zákona pronajímatel může do smlouvy zakotvit pouze to, co zákon neřeší. Smlouva nemůže tedy být v rozporu se zákonnou normou. Ale někdy se to přece jen stává. Pronajímatel například odmítá "povolit" nájemci, aby si v místě bydliště zapsal trvalý pobyt, dá do smlouvy ujednání, že nájemce nesmí v bytě chovat žádné domácí zvíře. Vyskytují se případy, že se jedná i o pobyt malých dětí. Jde však o to, že každý takový požadavek musí být v souladu se zákonem.

Co je to nájemní smlouva
Nájemní smlouva je zásadní dokument, který upravuje podmínky mezi pronajímatelem a nájemcem. Je třeba, aby byla vyhotovena písemně. Podmínky pronájmu sice předkládá pronajímatel, ale měly by, jak už bylo řečeno výše, být v souladu s příslušnými ustanoveními občanského zákoníku. Je pochopitelné, že smlouva je vyhotovena tak, aby co nejvíce chránila majetek pronajímatele. Na druhou stranu nájemci by měla smlouva poskytnout pohodlné bydlení, kde nebude nadmíru omezován.

Na co má nájemce zákonné právo
Zcela jistě nemohou být v nájemní smlouvě ujednání, která zakážou nájemci zvát si do svého bytu návštěvy, využívat společné prostory, jako například dvorek, zahrádku, kočárkárnu či sklep. Pronajímatel nemůže zakázat v bytě kouření, ale samozřejmě má právo zvýšit nájem, například z důvodu hrozby požáru či vyššího opotřebení vybavení bytu.

Nelze zakázat chov běžných domácích zvířat. Nájemce by měl pronajímateli oznámit, že zvíře má nebo plánuje si jej pořídit, ale ten nemůže z tohoto důvodu zrušit pronájem, zvýšit nájem, nebo požadovat vyšší jistotu (kauci). Samozřejmě nájemce si musí být vědom, že za své zvíře odpovídá a že nemůže působit potíže ostatním nájemníkům. Může to být například nadměrný hluk, časté znečišťování společných prostor a podobně.

Nájemci často zapomínají, že mají ze zákona právo se na základě nájemní smlouvy přihlásit v místě k trvalému bydlišti bez souhlasu pronajímatele. Na úřadě stačí předložit platnou nájemní smlouvu. Ovšem pozor – jde pouze o trvalé bydliště fyzické osoby. Pokud by chtěl někdo mít v bytě zároveň sídlo firmy, již souhlas pronajímatele potřebuje.

Pozor na smluvní ujednání, v němž by si pronajímatel vyhradil oprávnění ke vstupu do bytu. Podle zákona na to má nárok pouze ve třech případech: pokud se jedná o neodkladnou situaci, která by mohla způsobit velké škody (požár, povodeň), pokud to vyžaduje technický stav nemovitosti (urgentní oprava, kontrola stavby), a pokud nájemci končí smlouva, tak za účelem prohlídky bytu. V druhém a třetím případě je však pronajímatel povinen nájemce o vstupu do bytu včas a písemně informovat.

Nájemce nemůže v bytě dělat cokoli
Typickým příkladem toho, co nájemce nesmí bez pronajímatele v bytě dělat, jsou různé stavební úpravy. I kdyby je chtěl provést na svůj náklad, potřebuje mít vždy písemný souhlas pronajímatele.

Počet osob, které budou pronajatý byt obývat, bývá uveden v nájemní smlouvě. Nicméně počet se může v průběhu nájmu měnit. Nájemce je povinen tuto skutečnost ohlásit pronajímateli, nebo dle jeho dispozic příslušnému správci objektu, a to nejpozději do dvou měsíců. Tato povinnost je zakotvena především proto, že na počet osob jsou navázány různé poplatky (svoz odpadu, voda, teplo). Majitel nemovitosti může také smluvně omezit počet osob tak, aby odpovídal hygienickým podmínkám a velikosti daného bytu a ujednat si, že bude každou další bydlící osobu schvalovat. Nárok na to nemá pouze v případě, že jde o přímého příbuzného nájemce.

Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele je třeba probrat již při prohlídce bytu
Realitní makléř má většinou seznam požadavků pronajímatele a může o nich informovat potenciálního nájemce. Pokud to jsou požadavky nad rámec zákona, které nemůže pronajímatel na nájemci vynutit, může nájemce uzavřít nájemní smlouvu a chovat se dle zákona. Ovšem je třeba zvážit, zda zvolit nájem v domě, který nepřeje životnímu stylu nájemce, nebo raději hledat vhodnější byt.