Prověřit technický stav nemovitosti musí většinou sám klient

28.1.2010 - Jak nejlépe zjistit, zda je kupovaná nemovitost v dobrém technickém stavu? Někteří vlastníci nemovitosti sice poskytují technický posudek, ve výjimečném případě dokonce i realitní kanceláře, většinou ale tato starost zbude na samotné kupující. To je pak nutné porozhlédnout se po nějakém stavebním odborníkovi, kterého s sebou na prohlídku nemovitosti vezmou.

Realitní kanceláře běžně k dispozici technické posudky pro své klienty nemají. „A jejich povinnost to skutečně není. Myslím si ale, že posouzení technického stavu nemovitosti je spíše na straně kupujícího, aby se předešlo případným rozporům o úplnosti a kvalitě zrakového posouzení,“ komentuje Jiří Pácal ze společnosti Cental Europe Holding. „Jako realitní kancelář přímo technický servis poskytovat ani nemůžeme. Klienty uvedeme do lokality, makléř přesně popíše lokalitu včetně potenciálních problémů. Jako kancelář máme zásadu, že pokud je viditelné pouhým pohledem znalého makléře, že třeba stavba je podmočená, či narušená statika, pak takovou nemovitost buď nabízíme s tím, že tyto vady uvádíme a cena je adekvátní, nebo ji nenabízíme vůbec.“ popisuje standardní situaci realitních kanceláří ředitel AAABYTY.CZ Otakar Šmíd.

Posudek od realitky? I u nás se to stává
Obecně je obtížné technické posudky po realitních  kancelářích vyžadovat, protože ze zákona, a ani většinou ze smluv, jim taková povinnost nevyplývá. Přesto se občas nějaká výjimka najde. Technický posudek nemovitosti svým klientům nabízí třeba ALKA Reality. „Klient se z posudku dozví jaký je skutečný technický stav nemovitosti. Dále klient dostane hrubou kalkulaci nutných budoucích investic, které ho čekají v průběhu následujících 10 let. V našem případě je znalecký posudek vypracovaný soudním znalcem z oboru oceňovaní nemovitostí, který je zároveň vzděláním a praxí rovněž stavebním inženýrem, takže dokáže nemovitost posoudit z mnoho hledisek. Vychází se přitom z norem ČSN a norem evropských,“ uvádí ředitel ALKA Reality Daniel Hlas. Klient kupující nemovitost od této realitní kanceláře za tuto službu platit nemusí. Pokud ovšem bude chtít posudek klient, který ji kupuje prostřednictvím někoho jiného, tak už je služba zpoplatněná. Cena u bytu či rodinného domu vychází asi na 3 tisíce korun. Daniel Hlas nabádá, že by v rámci zkvalitňování služeb a určité odpovědnosti vůči klientovi mělo v budoucnu podobnou službu nabízet více kanceláří. 

Tento typ znaleckého posudku není u nás zákonnou povinností a není to ani praxe v jinde v Evropě. Jedná se spíše o nepsané pravidlo, a třeba ve Spojeném království se to praktikuje téměř u každého prodeje domu.

 „Nebývá obvyklé, aby u nás odborný a podrobnější posudek na technický stav nemovitostí zadávala nebo poskytovala přímo realitní kancelář. Pokud některé realitní kanceláře takové posudky kupujícím poskytují, je nutné takové jejich jednání vyzdvihnout jako velmi seriózní a korektní,“ říká Tomáš Philippi, advokát a provozovatel serveru jaknabydleni.cz „Základní poučení a informace o stavu kupované nemovitosti by měl kupující vždy dostat (a také vyžadovat) od prodávajícího nebo realitní kanceláře,“ dodává Philippi.

Stavebník, stavař, technický dozor či inspektor
Aby se předešlo budoucím problémům doporučuje Tomáš Philippi všem kupujícím (a to i novostaveb), aby vždy pečlivě posoudili a prověřili technický stav kupované nemovitosti. Znalecký posudek však není nutné nechávat zadávat pokaždé, ale třeba u nákladnějších nemovitostí jistě nepůjde o zbytečnou investici. „Většinou postačí, pokud si kupující s sebou na prohlídku vezme osobu, která je schopna lépe posoudit základní technický stav nemovitosti. Může se jednat o známého, který je třeba stavař, nebo lze také oslovit přímo osoby, které se posuzováním technického či stavebního stavu nemovitostí zabývají, jako jsou osoby vykonávající technický dozor na stavbách nebo přímo stavební inspektoři (seznamy takových osob je možno nalézt např. na internetu),“ radí advokát Philippi.

A na jaké technické detaily by se měl zájemce hlavně zaměřit? Při prohlídce je dobré zajímat se především o statiku nemovitosti, dřevokazné houby, stav střechy, krovu či hromosvodu, stav zdiva z hlediska vlhkosti či praskání, kvalitu elektrického či plynového rozvodu a topení. „V dnešní době se samozřejmě  klade velký zřetel na energetickou nenáročnost staveb, a je tedy samozřejmě potřeba si z technického hlediska tento stav také ověřit,“ přidává radu Hlas.

„Jde-li o koupi bytu do osobního vlastnictví, více než stav bytu je podstatný stav společných částí domu - tedy stav výtahu, revize a finanční situaci společenství,“ doplňuje Pácal. Podle něho se vyplatí také věnovat pozornost popisu stavu domu v části kupní smlouvy ve formě prohlášení strany prodávajícího.

Jitka Vrbová