Co je třeba udělat před zahájením stavby rodinného domu

Pokud má stavebník koupený pozemek a připravenou veškerou dokumentaci ke stavbě, je třeba stavbu ohlásit nebo požádat o povolení stavby. Obojí má svůj postup a lhůty, které je třeba ze strany stavebního úřadu i stavebníka dodržet.

Kdy se stavba ohlašuje a kdy se žádá o povolení stavby
Ohlášení stavby se využívá u jednoduchých staveb, terénních úprav a udržovacích prací. Mezi ně patří také stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. Přesná specifikace staveb, pro které není třeba stavební povolení či stačí ohlášení stavby, je uvedena v § 103 a 104 stavebního zákona. Ve většině případů je možné ohlášení stavby spojit do jednoho procesu s územním souhlasem. 

Pokud stavba nespadá do výčtu staveb, pro které stačí stavební ohlášení, je nutno zažádat o stavební povolení. To navazuje na územní rozhodnutí nebo územní souhlas a vydává se ve stavebním řízení.

Lhůty stavebního úřadu na rozhodnutí
V případě ohlášení stavby by měl místně příslušný stavební úřad vydat souhlas do 30 dnů. Tento souhlas se nepokládá za tzv. správní rozhodnutí. A proto se proti němu nelze odvolat. Také se může stát, že ohlášení není úplné, chybí nějaké podklady, souhlas sousedů a podobně, nebo záměr nesplňuje podmínky pro vydání územního souhlasu. V tom případě vydá stavební úřad do 30 dnů ode dne ohlášení usnesení, kterým rozhodne o provedení stavebního řízení.

Stavební řízení pro vydání stavebního povolení zahajuje stavební úřad do 30 dnů od doručení žádosti. Pak většinou nařídí ústní jednání, které by mělo být účastníkům řízení oznámeno 10 dní před jeho konáním. Zda úřad jej nařídí či ne, záleží na něm. Pokud úřad zná dobře místní poměry a v žádosti má potřebné podklady, nemusí jednání nařizovat. Každopádně pokud je vše v pořádku, vydá úřad do 60 dnů ode dne zahájení řízení stavební povolení.

To je však ideální případ. Do zákonem stanovené lhůty se totiž nezapočítává čas nezbytný pro opatření závazného stanoviska, či pro doplnění podkladů stavebníkem. V tom případě se řízení přerušuje a lhůta pro vydání prodlužuje.

Kdy je možné začít stavět
Pokud je stavba ohlášena, lze stavět po doručení souhlasu se stavbou, který by tedy měl být vydán do 30 dnů od podání. U stavebního povolení je situace jiná. Stavbu lze zahájit po nabytí právní moci stavebního povolení. To nastává 15 dnů po prokazatelném doručení povolení stavebníkovi a dalším účastníkům řízení. Ti však mají právo během této doby podat odvolání, na které má odvolací orgán opět minimálně 60 dnů, a tak se vydání stavebního povolení může protáhnout na několik měsíců. Odborníci konstatují, že v "optimistické variantě" to bývá půl roku až rok.

Souhlas s provedením ohlášené stavby i stavební povolení mají omezenou platnost, a to dva roky ode dne vydání. Do té doby je třeba zahájit stavbu nebo od celého záměru ustoupit.

V žádném případě však nezačínejte stavět dřív. Pokud by se tak stalo, stavební úřad má povinnost zahájit řízení o odstranění stavby, což znamená finanční sankce a také nepříjemnosti při žádosti o dodatečné povolení stavby.

Jak se bránit, když se stavební řízení neúměrně prodlužuje
Zákon platí pro každého, tedy i pro úředníky, kteří jsou povinni dodržovat závazné lhůty. Pokud tak nečiní, mohou stavebníkům způsobit i škodu. Proti tzv. nečinnosti stavebního úřadu se lze bránit nejprve jednáním s nadřízeným orgánem, a pokud to nepomůže, tak správní žalobou. Tu lze podat do jednoho roku ode dne, kdy prošla lhůta, v níž mělo být rozhodnuto. Dále je možné vymáhat i prokazatelně způsobenou škodu, a to podle zákona o odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci rozhodnutím nebo nesprávným úředním postupem.

Je však pravdou, že málokdo se půjde soudit s úředníkem, kterého potřebuje. Také by to měla být až poslední možnost obrany. Pokud máte pocit, že úřad nepostupuje při vyřizování žádosti dostatečně rychle, začněte nejprve osobním jednáním s osobou, která má věc na starosti, případně s jejím nadřízeným.