Sněmovna schválila posílení pravomocí ČNB. Co to znamená pro trh s realitami?

Poslanecká sněmovna ve středu 24. března schválila novelu, která dává centrální bance pravomoc zákonem stanovovat limity pro poskytování hypoték. Zákon rozšiřuje také spektrum obchodů, které bude moci centrální banka na trhu provádět. Zákon nyní bude projednávat Senát.

ČNB dosud může dávat bankám pouze doporučení, jaké úvěry poskytovat, a jaké jsou již za hranou. Tato doporučení však nejsou právně závazná. ČNB proto již delší dobu usiluje o novelu zákona o ČNB, která by ji umožnila pravidla pro poskytování hypoték určovat závažně. 

"Možnost určit limity hypotečních úvěrů a vyžadovat jejich plnění umožní České národní bance udržet rovné podmínky na hypotečním trhu pro tuzemské i přeshraniční poskytovatele spotřebitelských úvěrů zajištěných obytnou nemovitost," uvedla v tiskové zprávě ČNB.

Novela zákona neprošla Sněmovnou lehce. Opozice kritizovala především možné důsledky omezení dostupnosti bydlení, a to především pro mladé žadatele o úvěr. Pro připomínku: ČNB donedávna regulovala poskytování hypoték plošně prostřednictvím 3 ukazatelů – LTV, DTI, DSTI.

• LTV (loan to value ratio) – banky mohly poskytovat úvěry jen do výše 80 % hodnoty nemovitosti. Úvěry nad 80 % byly sice povoleny, ale jejich celkový objem za čtvrtletí nesměl překročit 15 % celkové hypoteční produkce dané banky. Nyní je tento parametr ustálen na 90 %. Schvalování úvěrů pod touto hranicí je nyní kompletně v kompetenci bank.

• DSTI (debt service to income) měsíční splátka všech poskytnutých úvěrů (kontokorent, kreditní karta, hypotéka apod.) včetně aktuálně žádaného úvěru nesměla přesáhnout 45 resp. po uvolnění 50 % čistého příjmu domácnosti žadatele. Následně v červnu 2020 ČNB toto doporučení formou limitu DSTI přestala uplatňovat. 

• DTI (debt to income) parametr DTI určuje poměr celkového zadlužení proti celkovému ročnímu čistému příjmu domácnosti žadatele a byl nastaven na devítinásobek. 1. 4. 2020 ČNB doporučení ohledně tohoto parametru zrušila. 

Novela zákona, tak jak ji nyní schválila sněmovna, počítá s tím, že v případě manželů nebo registrovaných partnerů by v rámci zvýšení dostupnosti bydlení platily v případě uplatňování limitů o něco příznivější podmínky a pro získání příznivějších parametrů pro získání úvěru by mělo stačit, aby jen jeden z nich byl mladší 36 let.

"O novém zákonu se hovoří již dlouho. Na jedné straně chápeme zájem ČNB disponovat touto pravomocí, protože dosavadní regulace poskytování hypoték byla postavena "pouze" na doporučeních. Nicméně banky tato doporučení ve většině případů respektovaly a stanovené ukazatele LTV, DTI a DSTI dodržovaly. Aktuálně připravované řešení dává ČNB velmi silnou pravomoc, na druhou stranu více regulatorně chrání náš trh před zahraničními poskytovateli. Z mého pohledu je velmi klíčové podpořit segment mladých rodin formou větší tolerance, a to vnímám jako pozitivní." říká Libor Vojta Ostatek, ředitel společnosti Golem Finance, která se specializuje na poradenství v oblasti financování bydlení.