Sazby hypoték se vracejí ke 2 procentům. Proč hypotéky zlevňují?

8.8.2019 - Česká národní banka se snaží mírnit růst cen nemovitostí. Loni na podzim byly zavedeny přísnější parametry pro získání úvěru na bydlení. Objemy hypoték sice klesly, ale ceny nemovitostí výrazně neovlivnšny nebyly. Na růstu cen nemovitostí se totiž nepodílí pouze dostupnost úvěrů, ale také výše úrokových sazeb. Hypoteční sazby ovšem již několik měsíců klesají bez ohledu na to, že ČNB se snaží svou měnovou politikou držet sazby spíše výše. Jak je to možné? A kam se budou vyvíjet sazby v následujících měsících?

Průměrná nabídková sazba hypoték pokrývajících 70 % hodnoty nemovitosti (70% LTV) klesla v červenci o dalších 5 setin procentního bodu. Hodnota indexu GOFI 70, který napříč trhem mapuje ceny právě těchto hypoték, aktuálně činí 2,78 %. Ještě větší pokles jsme však zaznamenali u úvěrů s LTV 80+, jejichž poskytování je regulováno doporučením ČNB. Index GOFI 85 meziměsíčně klesl o celou 1 desetinu na 3,26 %. Hypotéky zlevňují již 7 měsíců v řadě.

Proč hypotéky zlevňují?
Cena peněz na mezibankovním trhu klesá, čímž klesají bankám náklady na získání zdrojů, které používají pro úvěrování svých klientů. Tento pokles logicky tedy otvírá prostor pro snížení sazeb komerčních úvěrů. Ne vždy se tak děje automaticky a vždy záleží na tom, jak hodně konkurenční prostředí na trhu panuje. Český hypoteční trh je v letošním roce v menším útlumu - produkce zatím meziročně klesá v úhrnu o zhruba 20 % - takže banky chtějí půjčovat a o klienty soupeří skrze cenu. A díky tomu hypoteční sazby klesají. Průměrná nabídková sazba 70% hypoték klesla od začátku roku o 0,33 p.b.

Jak se budou vyvíjet sazby dál?
Až donedávna výši nebo spíše trend vývoje úrokových sazeb určovaly změny v nastavení základních úrokových sazeb ČNB. V posledních měsících však tato provázanost přestává platit, což dokládá přiložený graf. Zatímco sazby ČNB za posledních 12 měsíců vzrostly o 1 procentní bod, cena peněz klesá a hypotéky se obloukem vracejí na dosah loňským hodnotám.

Český finanční trh je totiž stále více ovlivňován děním v zahraničí, Evropská centrální banka (ECB) se nechala slyšet, že o snížení sazeb uvažuje a americký FED již snížení sazeb na konci minulého týdne realizoval. Stalo se tak poprvé od krize a toto snížení se zcela zřetelně promítlo do poklesu sazeb na našem mezibankovním trhu.

Evropská centrální banka (ECB) zatím sice sazby nezměnila, ale s ohledem na vývoj ekonomiky a inflace v eurozóně signalizovala, že v rámci podpory ekonomiky zvažuje další snížení sazeb nebo nové nákupy dluhopisů, což potenciálně může otevřít další prostor pro další zlevňování hypoték v Evropě, ale zprostředkovaně i v České republice.

"Pokud ceny zdrojů zůstanou takto nízko, očekáváme, že začnou zlevňovat i hypotéky a jejich ceny se postupně dostanou zpět na loňskou úroveň a možná i níž, protože cena peněz je nyní na úrovni z konce roku 2017, kdy průměr byl okolo 2,25 % a v případě bonitních klientů a velkých objemů se top sazby pohybovaly dokonce pod 2 procenty," říká Libor Ostatek, ředitel společnosti Golem Finance, která se specializuje na poradenství v oblasti financování bydlení. "Samozřejmě mluvíme o hypotékách do 80 % LTV. Hypotéky s LTV 80 + jsou, a bohužel i nadále budou, zhruba o půl procentního bodu dražší," uzavírá Libor Ostatek.