Peníze zdražují. Hypotéky zlevňují. Tady něco nehraje

9.8.2017 - Bankovní rada ČNB zvedla minulý týden 2týdenní repo sazbu z 0,05 % na 0,25 %. Trh chápe nárůst sazeb jako bod zlomu oznamující konec levných peněz a očekává se, že budou růst i úrokové sazby hypoték. Je to reálné a jak se taková změna může promítnout v zájmu o hypotéky? 

Bankovní rada ČNB zvedla minulý týden 2týdenní repo sazbu z 0,05 % na 0,25 %, a i když v doprovodném komentáři zaznělo, že toto rozhodnutí nezakládá předpoklad pro sérii dalších zvyšování, trh chápe nárůst sazeb jako bod zlomu oznamující konec levných peněz a zároveň z publikovaných komentářů bylo zřejmé, že bankovní komunita vidí nyní  rovnítko mezi růstem sazeb ČNB a růstem sazeb spotřebitelských či hypotečních úvěrů. Sice to tak vždy být nemusí, jak jsme se snažili ukázat v našem posledním komentáři: Zvýší ČNB zítra své sazby? A co to udělá se sazbami hypoték? Ovšem s ohledem na stávající situaci na trhu, kde na jedné straně bankám rostou ceny zdrojů, z kterých se banky financují a na druhé straně sazby hypotečních úvěrů do 70 % ale i 80 % LTV zůstávají prakticky neměnné resp. v posledních dvou měsících dokonce klesají, obrat v cenách je vysoce pravděpodobný. 

Peníze zdražují. Hypotéky zlevňují. Tady něco nehraje
Průměrná nabídková sazba hypoték s LTV do 70 % (index GOFI 70) v červenci klesla z 2,11 na 2,09 % a hypotéky do 80 % LTV (GOFI 80) dokonce zlevnily z 2,04 na 2,01 %. Zároveň cena pětiletých peněz se nyní pohybuje okolo 1,1 %. Bankám tedy zbývá zhruba necelé 1 procento na pokrytí rizikové marže a generování zisku. Přitom před rokem to bylo zhruba 1,7 procenta (index nabídkových sazeb hypoték GOFI 70 byl na 1,95 %, ale cena peněz byla na rekordních minimech pohybujících se okolo 0,25 %) Banky budou chtít stávající situace s vysokou pravděpodobností využít pro zpětné navýšení marží a hypotéky tím pádem podraží.

"Krok ČNB hodnotím velmi kladně, růst sazeb přispěje k otočení trendu růstu cen nemovitostí. Podle mého názoru však půjde o velmi pozvolný proces, neboť hypotéky zůstanou stále levné, a to minimálně tento a očekávám, že i příští rok. Pokud se úroková sazba nepřehoupne přes 4 %, a pokud se bude českým domácnostem dařit tak jako dosud, bude poptávka stále velmi slušná" říká Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance, která se specializuje na poradenství v oblasti hypoték a úvěrů ze stavebního spoření. 

Zvýšení sazeb zvedne poptávku po hypotékách
Hypotéky a kroky ČNB jsou v letošním roce jedním z nejsledovanějších témat. Nárůst sazeb ČNB a následně i hypoték bude mít bezpochyby velkou publicitu. A očekávání dalšího růstu sazeb bude podle našeho názoru akcelerovat poptávku po "zatím ještě levných" hypotékách. Jestliže v první polovině roku tuzemské banky poskytly hypotéky za 118,5 mld. Kč (data hypoindexu), v druhé polovině roku jsme dosud odhadovali, že tempo růstu vlivem regulace úvěrů nad 80 % meziročně zpomalí. Trh sice zpomalí, oproti minulému roku bude druhé pololetí horší, přesto bude letošní výsledek atakovat loňský rekord. Očekáváme, že celkový objem sjednaných hypoték vyšplhá na 226 mld. Kč, nicméně překročení loňského rekordu 229 mld. Kč zatím není vyloučeno, záležet bude především na posledním čtvrtletí, které bylo loni z pohledu bank nadprůměrně úspěšné.  

Aktuální situace do jisté míry připomíná situaci z roku 2005, kdy rostly ceny nemovitostí a přidal se i růst sazeb hypoték. V následujících 2 letech poptávka po nemovitostech a tím i hypotékách velice rychle přepisovat tehdejší rekordy a vše vyvrcholilo v roce 2008, kdy vlivem prasknutí hypoteční bubliny v USA došlo i u nás k prudkému přiškrcení hypoték, zchlazení cen nemovitostí a vstupem do období ekonomické recese. V tuto chvíli je celý trh objemově téměř na dvojnásobku let 2005 – 2007 a mnohem intenzivnější je i trend refinancování. Na druhé straně je však potřeba vypíchnout, že sazby hypoték jsou mnohem níže, bankéři i ti centrální mají mnohem více zkušeností s minulou krizí a hlavně globální prostředí je diametrálně odlišné, než bylo před 12 lety, kdy hypoteční horečka kulminovala.