Růst cen bytů se po 9 měsících zastavil

11.7.2017 - Ceny nemovitostí s menšími přestávkami rostou od roku 2012. Ovšem tempo růstu v posledních měsících vyráželo dech. Od začátku roku průměrná cena bytu vzrostla o více než 300 000 Kč. V červnu však došlo k drobné cenové korekci. Může tato změna znamenat obrat trendu vývoje cen nemovitostí?

Ceny nemovitostí
Ceny po celý letošní rok rostly a tempo růstu se v posledních měsících dokonce zrychlovalo. V květnu byla průměrná nabídková cena českého bytu o 300 000 Kč výše než na začátku roku a o 450 000 Kč výše než rok před tím. V červnu růst cen zakolísal a z 2,60 mil. Kč průměrná nabídková cena klesla o 40 000 Kč na 2,56 mil. Kč.

V souvislosti s poklesem cen je třeba zmínit zhoršení dosažitelnosti úvěrového financování s minimem vlastních prostředků. ČNB bankám doporučuje poskytovat hypotéky pouze na 80 % zástavní ceny nemovitosti (LTV), nepřekročitelným maximem je 90 %. "Omezení "vysokoeltévéčkových" hypoték může na první pohled vypadat, jako jedna z příčin zmenšení poptávky a následného meziměsíčního poklesu cen. Vysoké objemy sjednávaných hypoték to však nepotvrzují, nehledě na to, že nezanedbatelnou část transakcí financují kupující z vlastních zdrojů,“ říká Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance, která se specializuje na poradenství v oblasti hypoték a úvěrů ze stavebního spoření.

Mluvit v tuto chvíli o obratu ve vývoji cen nemovitostí by bylo více než předčasné. Přesto aktuální statistiky jsou do jisté míry výjimečné v tom, že meziměsíční pokles jsme zaznamenali v 10 krajích ze 14. Pouze v Plzeňském, Ústeckém, Pardubickém a Moravskoslezském kraji ceny v červnu oproti květnu vzrostly. O to pozorněji budeme sledovat v následujících měsících.



Index dostupnosti bydlení
Pokles cen se obratem promítl také v indexech dosažitelnosti vlastního bydlení. Index dostupnosti bydlení (IDB), který měří, jak velkou část čistého příjmu české domácnosti pohltí splátka hypotéky, meziměsíčně klesl z rovných 40 na 39,2 %.  Po přepočtu na koruny lidé nyní při úvěru na průměrný byt 2,56 mil. Kč s 20letou splatností zaplatí na měsíční hypoteční splátce 13 084 Kč.

Z regionálního pohledu nejlepší podmínky pro pořízení vlastního bydlení jsou v v Moravskoslezském a Ústeckém kraji. Nejhorší situace je naopak v Praze a ostatních ekonomicky silnějších regionech ČR (Jihomoravský, Středočeský, Plzeňský, Královéhradecký kraj).  



Index návratnosti bydlení
Index návratnosti bydlení je druhým ukazatelem, jehož prostřednictvím lze dosažitelnost vlastního bydlení měřit. Index návratnosti bydlení je podílem průměrné nabídkové ceny a objemu čistých měsíčních příjmů českých domácností. Index tedy propočítává, jak dlouho by musela průměrná česká domácnost dávat stranou všechny své disponibilní příjmy, aby si mohla pořídit byt, jehož cena odpovídá celorepublikovému průměru (2,56 mil. Kč). V tuto chvíli index ustoupil z 6,5 na 6,39. Vzhledem k tomu, že v index návratnosti bydlení abstrahuje od vývoje úrokových sazeb hypoték, další vývoj bude záviset na pohybu cen nemovitostí. 



Porostou ceny nemovitostí nebo budou klesat?
Na straně nabídky žádné zásadnější změny v navýšení počtu prodávaných nemovitostí očekávat nelze. První impulz tedy s velkou pravděpodobností přijde ze strany poptávky. Určité ochlazení by mohla přinést regulace hypoték a úvěrů ze stavebního spoření, ale tím zásadním faktorem je ekonomická situace domácností a jejich očekávání budoucího vývoje. Ačkoliv v ekonomické rovině zatím žádný zásadní obrat v nejbližších měsících neočekáváme, v rovině budoucích očekávání může změna nastat celkem rychle a s tím skrze oslabenou poptávku může dojít i relativně rychlé změně trendu vývoje cen nemovitostí.

"V některých regionech by již mohly ceny nemovitostí dosáhnout maximimálních hodnot, které jsou ochotni klienti akceptovat. Nutno ovšem podotknout, že to nelze paušalizovat. Jiná situace je např. v Praze a Brně na rozdíl od Severních Čech či severu Moravy. Podílí se na tom nejen zhoršení dostupnosti bydlení díky tlaku na banky ze strany ČNB, ale také "nasycenost" investorů. Ti, kteří chtěli investovat do nemovitostí, tak ve většině případů již učinili. Nyní tedy kupují reality většinou opět lidé, kteří chtějí v daných nemovitostech bydlet, nikoliv je jen koupit a prodat či pronajímat," říká Michal Pich, majitel realitního portálu RealityČechy.cz.