Hypotéky dál přepisují rekordy. Zpřísněné regulaci navzdory

27.6.2017 - ČNB se je snaží krotit růst hypoték a zprostředkovaně skrze utažení úvěrových kohoutů i růst cen nemovitostí. Její intervence však zatím mají paradoxně přesně opačný dopad. Hypotéky dál lámou rekordy.

Tuzemské banky poskytly v květnu hypotéky za 21,2 miliardy Kč. V porovnání s loňskem rokem vzrostla suma sjednaných hypoték jen o 2 % (v počtu hypoteční produkce dokonce meziročně poklesla). V součtu od začátku roku však objemově banky rostou o 16 %. Celková suma sjednaných hypoték činí dle statistik serveru hypoindex.cz 96,3 miliardy korun.

Regulace paradoxně akceleruje zájem o hypotéky
Jednou z hlavních příčin letošního růstu je stoupající průměrná výše úvěru, jenž reflektuje rostoucí ceny nemovitostí. Druhým důležitým faktorem jsou obavy lidí ze zpřísnění podmínek hypotečního financování a snížení dostupnosti vlastního bydlení. Růst cen nemovitostí se totiž pranic nelíbí České národní bance a pokouší se jej chladit prostřednictvím regulace hypoték. Doporučuje bankám poskytovat hypotéky maximálně do 90 % LTV, úvěry mezi 80 – 90 % mohou tvořit jen 15 % produkce a nově připojila doporučení v oblasti posuzování příjmů. Velikost dluhů klienta by neměla překročit osminásobek ročního čistého příjmu žadatele (ukazatel označovaný jako Debt to Income, čili DTI) a výše měsíčních splátek všech úvěrů by neměla překročit 40 procent jeho příjmu (ukazatel Debt Service to Income, DSTI).
 
Zastropování maximální výše hypoték na 90 % hodnoty nemovitosti a z toho vyplývající požadavek na alespoň 10% spoluúčast klienta je podle našeho názoru racionální opatření. A i kontextu ostatních evropských zemí se jeví jako umírněné. Nicméně ČNB jde dál a omezuje poskytování hypoték mezi 80 – 90 % LTV a nově doporučuje bankám ještě přísněji sledovat příjmy a výdaje klienta.

"V oblasti financování bydlení se jedná o velké částky a stanovení určitých pravidel je rozhodně na místě. Na druhou stranu si klademe otázku, jestli přílišná regulace není a nebude kontraproduktivní a nezvyšuje riziko, že klienti budou bydlení financovat skrze nebankovní instituce nebo co hůř úvěry v šedé zóně," upozorňuje na možná rizika Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance.

Úvěry stavebních spořitelen vyplňují díru na trhu 
Stavební spořitelny v květnu poskytly úvěry za 5,5 miliardy Kč. V porovnání s loňským rokem květnový objem vzrostl o 43 % a v součtu od začátku roku jsou na tom stavební spořitelny objemově o třetinu (32 %) lépe než loni. Příčinou objemového růstu úvěrů ze stavebního spoření je především trend vylepšování bydlení a rekonstrukce, pro které je úvěr ze stavebního spoření vhodným nástrojem.

Určitou roku hraje také kombinované financování. Banky mohou poskytovat hypotéky jen do 90 % LTV a úvěry mezi 80 – 90 % zástavní hodnoty jsou objemově regulovány, což má za důsledek jejich zdražení. Kombinace znatelně levnější hypotéky do 80 % LTV a úvěru ze stavebního spoření vyjde zpravidla finančně výrazně lépe, než 90% financování celého záměru prostřednictvím hypotéky.

Kolik stojí hypotéky?
Vývoj hypotečních úrokových sazeb dle parametru LTV ilustruje následující graf, kde je zřetelně vidět prudký nárůst sazeb u úvěrů s 80 a 90procentním LTV. Banky takto skrze cenu totiž regulují příliv nových hypoték s vyšším LTV. Centrální banka si od tohoto opatření slibuje ochlazení poptávky po vlastním bydlení a tím i snížení tlaku na růst ceny. 



"Podle našich propočtů, až na výjimky (Praha, Brno) nejsou nijak zásadně nadsazené. Trh je v tuto chvíli potřeba uklidnit, regulátor má obrovský vliv a výrazná intervence (byť jen slovní) urychluje dynamiku růstu, jak cen nemovitostí, tak i  zmíněnou „hypoteční mánii“. Regulaci primárně zaměřit na řízení parametru LTV (90 % max), dodefinovat pravidla k LTV nad 80 %. A pokud možno ponechat bankám odpovědnost za úvěrové riziko, tzn. v rovině regulativy zůstat u praxe doporučení," uzavírá .