Banky na bydlení poskytly v lednu rekordní sumu. Kdy extrémní poptávka po nemovitostech opadne?

27.2.2017 - Banky a stavební spořitelny poskytly v lednu úvěry za 22,3 miliardy korun. Jak v oblasti hypoték, tak úvěrů ze stavebního spoření došlo v uplynulém měsíci k překonání historických lednových maxim. Co je příčinou a jaký vývoj můžeme očekávat v následujících měsících? 

Hypotéky dál posunují hranice 
V lednu bylo podle dat serveru hypoindex.cz poskytnuto 8 665 hypotečních úvěrů, což je téměř o polovinu více než v loňském roce a celková hodnota sjednaných úvěrů vystoupala na 17,5 mld. Kč. Na leden, který bývá zpravidla jedním z obchodně nejslabších měsíců, se jedná o neskutečný výsledek. V porovnání s loňským rokem objem sjednaných úvěrů vzrostl o 38,6 %. Průměrná výše hypotéky dosáhla 2,023 mil. Kč, což v meziročním srovnání znamenalo pokles o 116 000 Kč.

"Lednový nárůst hypoteční produkce je podle mého názoru z velké části zapříčiněn dopodepisováním úvěrů rozjednaných v posledních 2 měsících loňského roku, kdy vlivem nové regulace (ZSÚ) a následným zvýšením úrokových sazeb došlo k vzedmutí velké potávkové vlny po hypotékách a rezervacích sazeb. Jen pro připomenutí: v listopadu 2016 objem sjednaných hypoték dosáhl téměř 30 miliard korun. Kromě tohoto faktoru se ve výsledcích možná také začíná projevovat efekt předzásobování, který vyvolává očekávané zhoršení dostupnosti hypoték s vyššími LTV, které začne platit v dubnu," říká Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti, která se specializuje na poradenství v oblasti hypoték a stavebního spoření.

Nabídkové rostou. Reálné sazby jsou ve skluzu
Od loňského listopadu zvýšilo své hypoteční sazby 12 bank z 15. Indexy GOFI, které mapují nabídkové sazby hypoték v reálném čase, zaznamenaly listopadový obrat prakticky okamžitě. K dosažení úrokového dna došlo v říjnu loňského roku (1,85 %) a v listopadu už začal index GOFI 70 růst (1,86 %) a nyní se již vzdálil od dosaženého minima o 2 desetiny procentního bodu, neboť v únoru jeho hodnota zatím směřuje k 2,05 %.

Na rozdíl od indexu nabídkových sazeb GOFI 70, který začal růst hned v listopadu, průměrná úroková sazba reálně sjednaných hypoték dva měsíce zůstávala na úrokovém dně a teprve nyní povyrostla o 5 setin procentního bodu na 1,82 %. Čím se to dá vysvětlit?

"Lidé a hypoteční makléři tušili, že k nárůstu sazeb dojde, takže pro rozjednané úvěry využívali tzv. garancí úrokové sazby. Tyto garance platí zpravidla měsíc, někdy i déle. V lednu byly uzavřeny v drtivé většině obchody s úrokovými sazbami zafixovanými ještě před plošným zvyšováním sazeb. Lednové výsledky tedy působí, jako by k žádnému zdražování nedošlo, ale i podle nebývalého nárůstu objemu sjednaných úvěrů je zřejmé, že se jedná jen o zpoždění", říká Libor Ostatek.

Stavební spořitelny přidaly do kroku
Stavební spořitelny v lednu sjednaly 30 770 ks nových smluv o stavebním spoření, což je o 14,5 % méně než loni. Kde se však stavebním spořitelnám dařilo, jsou úvěry. Během ledna poskytly 5 478 úvěrů (meziroční nárůst o 15 %) a celková suma sjednaných úvěrů vystoupala meziročně o 41 procent na 4,747 mld. Kč. Nárůst objemu úvěrů stavebních spořitelen vyplývá především z navýšení průměrné výše úvěru na 866 557 Kč a výraznému navýšení produkce Modré pyramidy.

Prvotní objemový odhad roku 2017 vychází na 250 mld. Kč
Sazby už s velkou pravděpodobností klesat nebudou a to samé platí v letošním roce pro ceny nemovitostí. Znatelně roste také fenomén tzv. dopředného refinancování. Banky nyní umožňují sjednání úvěru s odloženým čerpáním na 12 nebo dokonce 24 měsíců dopředu. Vycházejí tím vstříc klientům, kteří již hypotéku splácejí a mají oprávněné obavy, že úrokové sazby budou po skončení fixace výrazně vyšší, než jsou teď. Tento fenomén plus obavy ze zhoršení dostupnosti hypoték související s druhou vlnou snižování limitů maximálních LTV bude mít za výsledek rozkolísání trhu a nárůst poptávky v prvním čtvrtletí. 

"V součtu za celý rok 2017 odhadujeme, že by objem sjednaných hypoték mohl dosáhnout 198 miliard Kč. U stavebních spořitelen v letošním roce očekáváme zhruba 7% nárůst produkce, což by znamenalo objem okolo 54 miliard korun. V součtu by se tedy letos mohlo na bydlení rozpůjčovat zhruba 250 miliard korun", uzavírá Libor Ostatek z Golem Finance.