Rozhovor: Jak se změnil trh s realitami od začátku roku 2009?

5.6.2009 - Realitní trh v České republice, ale i ve světě, doznal za posledního půl roku velkých změn. Některé velké developerské společnosti vykázaly ztrátové hospodaření, bankovní sektor zpřísnil podmínky pro získání hypotečních úvěrů, ceny nemovitostí neklesaly tak rychle, jak někteří předpokládali. O rozhovor jsme, téměř po šesti měsících, opět požádali pana Michala Picha, provozovatele sítě realitních portálů realitycechy.cz, realitymorava.cz a realityslovensko.sk a poprosili ho, aby našim čtenářům nastínil, jakým směrem se může trh s nemovitostmi ubírat v druhé polovině roku 2009. Rozhovor ze 14.1.2009 naleznete zde.

Velké developerské společnosti se začaly na přelomu let 2008/2009 předhánět ve výhodách pro kupující. A to jak ve formě snížení cen, tak v bonusech, jakými byly automobily, kuchyňské linky či další benefity. Podařilo se těmito akcemi nastartovat opětovný zájem o nové byty?
Odpověď na tuto otázku přísluší spíše daným developerům. Nicméně setkal jsem se v Praze na obchodním jednání s panem Dostálem z realitní kanceláře Ireality, která se prodejem nových bytů zabývá, a ten mi sdělil, že akce „Nový automobil k novému bytu“ opravdu přinesla kýžené ovoce. Podíváme-li se nyní do nabídky developerský společností, tak nalézt nový dostavěný byt je čím dál těžší. Akce s benefity přispěly k prodeji bytů v dostavěných projektech. Otázkou nyní zůstává jaká bude poptávka po bytech, kterou jsou ještě „na papíře.“

První polovinu roku 2009 byla nejen ve znamení pobídek od developerů, ale také zpřísnění podmínek získání hypotečních úvěrů. Nastal obávaný pokles nových úvěrů na bydlení? Jak se projevily tyto změny na realitním trhu?
Každé zpřísnění podmínek, a to v jakékoliv branži, vede k regulaci. U bankovního sektoru v České republice se tento postup očekával stejně jako v ostatních zemích. U nás nastal již ve třetím čtvrtletí roku 2008. Hlavním impulzem bylo eliminovat na minimum vznik rizikových hypotečních úvěrů. Bankovní sektor v České republice byl ovšem lépe nastaven, proto se u nás rizikové hypoteční úvěry téměř nevyskytují. Nicméně postoj bank byl logický a správný.
Otázkou zůstává, jak dlouho by tyto parametry měly být užívány v praxi. Žijeme v zemi, ve které v posledních letech kupovalo značné množství lidí nemovitosti formou 100% hypotéky. Ze stran majitelů a manažerů realitních kanceláří často slýcháme, že se počet zájemců o nemovitosti oproti předchozím rokům nijak razantně nesnížil. Často ovšem prodej nemovitosti předčasně končí díky neschválenému úvěru. Podle odhadu, poskytnutého společností GOLEM FINANCE s.r.o., bude letos poskytnuto hypotečních úvěrů v rozmezí objemu 85 až 95 mld. Kč (118,4 mld. v roce 2008, 146,1 mld. v roce 2007).
Zpřísnění podmínek získání hypotečního úvěru přinutilo mnoho prodávajících slevit z požadované ceny nemovitosti. Největší pokles zaznamenaly panelové byty ve špatném technickém stavu. U těchto bytů se pád cen předpokládal. Za posledních tři roky rostly ceny tohoto typu nemovitostí neúměrně jejich reálné hodnotě. Pokles vyřízených hypotečních úvěrů  přiměl realitní kanceláře tak opět preferovat kupující s hotovostí, jak jsme tomu byli svědky v letech 2002-2006.

Ceny bytů v České republice se nijak razantně nehýbou. Pokles je ve srovnání se zahraničím malý. Proč si svoji cenu byty stále drží?
Česká republika patří k zemím, jejíž obyvatelé preferují bydlení ve vlastním na úrok bydlení v nájmech. Z tohoto důvodu je zájem o koupi nemovitostí stále na vysoké úrovni. Stálá poptávka nenutí prodávající slevovat tolik, jak jsme tomu svědky v některých okolních zemích. Největší propad zaznamenaly zejména byty ve špatném technickém stavu a neudržované panelové byty ze 70. a 80. let minulého století. Pěkné cihlové byty či novostavby si svou cenu stále drží.

Liší se nějak vývoj cen bytů v závislosti na velikosti?
Největší snížení cen jsem zaznamenali u bytů 3+1 a větších. Nejde ani tak o to, že by nějak dramaticky poklesl o tento typ bydlení zájem, ale spíše o to, že svými příjmy mnozí nedosáhnou na hypoteční úvěr v takové výši, aby byli schopni byt 3+1 a větší zafinancovat. Volí proto buď byty menší nebo jdou do dočasného pronájmu. Stálá poptávka po menších bytech (1+1, 2+1) nezpůsobila nijak dramatický propad jejich cen.

Po jakých bytech je v současnosti největší poptávka? Liší se nějak situace ve  velkých městech oproti malým?
„Jak jsem uvedl v předchozí otázce, největší poptávka je nyní po bytech 1+1 a 2+1. Vždy, když došlo k situaci, kdy se měli lidé uskromnit, tak se to v první fázi projevilo u nemovitostí. Starší lidé měnili velké byty za menší z důvodu nižšího nájmu, stejně tak prodávali někteří své nemovitosti za účelem pořízení si menšího, levnějšího bydlení.“

Jak se dnes nejsnáze dostat k levnému bytu, co je ideální koupí?
„Nejlepší pozici mají kupující disponující hotovostí. Těm se nyní otevírá možnost získání bytů za mnohem příznivější ceny než v letech 2007-2008. Nejčastějším typem investic do bydlení jsou cihlové byty 2+1 ve větších městech. Jen malé procento těchto bytů zaznamenalo v posledních 9-ti měsících větší pokles. Z dlouhodobého hlediska se dá právě u těchto bytů očekávat spíše stagnace cen než jejich propad. Právě tato kategorie bude první, na které se projeví první známky možného zdražování v dalších letech.“

O které byty naopak není zájem?
„Majitelé neudržovaných panelových bytů v původním stavu mají v této době velmi špatnou vyjednávací pozici. Jsou-li navíc tyto byty o velikostech 3+1 a větší, tak se dá očekávat, že k dalšímu poklesu cen může ještě dojít. Záleží také na celkovém stavu domu. Prošel-li dům v posledních letech kompletní rekonstrukcí (zateplení, nová okna, generální oprava výtahu apod.) nemusí být další propad cen bytů v takovém domě již tak dramatický jako na konci roku 2008.“

 U kterých bytů lze čekat v budoucnu největší cenový propad?
“Bezesporu u bytů v neudržovaných panelových domech v původním stavu. Po těchto bytech bude z dlouhodobějšího hlediska nejmenší poptávka. Jediné, co by mohlo těmto bytům pomoci by byli extrémně nízké ceny. Na trhu je totiž velké mezera právě v oblasti levného bydlení. Jsou již nyní slyšel první náznaky toho, že by se měly začít stavět sociální byty, ovšem tato situace by nemusela být vůbec řešena přes Parlament České republiky. Na trhu je velký počet panelových bytů, které by mohly tuto mezeru zaplnit. Je ovšem otázkou jaká systémová opatření by byla zapotřebí k motivování prodávajících, jít s cenou ještě níže než doposud, popřípadě jak udělat z těchto bytů, výše uvedené, sociální bydlení.“ 

Prodává se tolik, co dříve nebo prodej stagnuje?
“Prodej bytů se přibrzdil přímo úměrně k zpřísnění podmínek získání úvěrů na bydlení. Velké procento kupujících volilo v minulých letech 100% úvěr, který se nyní na hypotečním trhu velmi těžko získává. Poptávka není o moc nižší než v minulých letech (lidé stále vstupují do manželství, rozchází se, pořizují si děti apod.), ovšem větší důraz je kladen na cenu a již uvedené financování.“

Co byste poradil lidem, kteří se nyní poohlížejí po bydlení?
"V první fází bych doporučoval vyřešit financování. A to jak vlastní zdroje tak i výši získání možného úvěru. Pokud bude existovat pevně daný finanční limit je možné začít s hledáním nemovitosti. Zde doporučujeme prohlédnout více nemovitostí, porovnat jednotlivé nabídky a nezapomenout se rozhodovat nejen rozumem, ale i trochu srdcem. Nemovitost musí splňovat nejen předem určené parametry (velikost, dispozice apod.), ale musí chytnout i za srdce, tak aby se v ní dobře bydlelo.“