Jak se dotkne nový zákon o úvěru trhu s nemovitostmi?

13.6.2016 - Na začátku prázdnin bychom měli znát výsledek projednání návrhu zákona v Senátu.  Zákon upravuje celou řadu oblastí týkajících se poskytování úvěrů, včetně úvěrů na bydlení – hypoték a úvěrů ze stavebního spoření. Zde je 5 otázek a odpovědí, které by vás mohly v souvislosti s novým zákonem zajímat.

1. Jaké jsou z pohledu klienta nejvýraznější změny nového zákona v oblasti hypotečních úvěrů?
Změn je mnoho, ale ty hlavní by se daly shrnout do 2 oblastí. Klient obdrží mnohem více informací a to jak ve fázi před posouzením žádosti o úvěr, tak po jeho schválení a v průběhu splácení. Nová pravidla se dotknou také reklamy. Jakmile se v reklamě objeví úroková sazba nebo jiná informace o ceně úvěru, součástí sdělení bude muset být i informace, za jakých podmínek je klient úvěr schopen získat a kolik jej bude stát. Klient bude také přesně vědět, které dokumenty je třeba předložit k posouzení žádosti o úvěr, a banky se budou v rámci posouzení schopnosti splácet úvěr více zajímat také o výdaje klienta. V průběhu splácení bude mít klient nárok na pravidelnou informaci o provedených platbách a zůstatku, na vyžádání bude mít možnost získat vyčíslení zůstatku úvěru. A to není zdaleka všechno. Banky krom jiného budou muset také ve větším předstihu – nejméně 3 měsíce předem - zasílat návrh úrokové sazby na další fixační období.

Z pohledu klienta se jedná o výrazný posun, který má přinést lepší informovanost ve všech fázích rozhodování. Na straně bank to však bude znamenat řadu změn zejména v oblasti IT a s tím i související náklady, jejichž výše se bude odvíjet od rozsahu finálně schválených změn, ale i flexibility jednotlivých bankovních IT systémů.
 
Druhou výraznou novinkou jsou rozšířené možnosti předčasného splacení. Zcela bez poplatku bude možné úvěr splatit, pokud se jedná o splacení úvěru z pojistného plnění určeného k zajištění úvěru (např. úvěrové pojištění) nebo v případě závažných životních situacích jako je úmrtí, dlouhodobá nemoc nebo invalidita klienta, jeho manžela nebo partnera.

Mezi klienty však nejvíce nyní rezonuje možnost bezplatně splatit vždy jednou za rok až 25 % zůstatku úvěru a omezení poplatku za předčasné splacení v případě prodeje nemovitosti. Pokud dojde k prodeji nemovitosti, která sloužila jako zástava úvěru a od podpisu úvěrové smlouvy uplynuly alespoň 2 roky, klient bude moci úvěr splatit za poplatek odpovídající 1 % z předčasně splácené části úvěru max. 50 tis. Kč.

Toto je celkem zásadní změna, neboť některé banky si nyní za předčasné splacení účtují 5 % z předčasné splátky za každý rok do konce fixačního období. V původních návrzích však byly ještě benevolentnější podmínky předčasného splacení. Stávající návrh považujeme za rozumný kompromis, který bere ohled na závažné životní situace, které se mohou v průběhu splácení vyskytnout, a zároveň reflektuje náklady, které bankám vznikají při půjčování peněz na delší časová období.

2. Vztahuje se nový zákon a tím pádem i podmínky předčasného splacení také na úvěry ze stavebního spoření?
Úvěry ze stavebního spoření a překlenovací úvěry budou upraveny zákonem o stavebním spoření i novým zákonem o úvěru pro spotřebitele. Protože jsou tyto úvěry účelově určené na investici do bydlení, dá se říci, že budou v režimu úvěru na bydlení, včetně pravidel pro předčasné splacení, což může být pro klienty výhodné.

Nový zákon se však bude vztahovat i na tzv. americké hypotéky. Americká hypotéka se do účinnosti zákona považuje za spotřebitelský úvěr s právem předčasného splacení za 1%. Za nového zákona se americké hypotéky (i ty stávající) budou považovat za úvěr na bydlení, protože mají nemovité zajištění a budou na ně platit pravidla předčasného splacení jako pro úvěry na bydlení. A ty mohou být v konkrétním případě méně výhodné, než jsou v současnosti. Na druhou stranu pokud budou mít klienti ve smlouvě uvedeno, že mohou předčasně splatit za poplatek 1 %, bude mít toto ujednání přednost.

3. Od kdy bude nový zákon platit?
Výsledek projednání Senátem bychom měli znát na začátku července, pokud bude projednání znamenat schválení zákona, mohl by zákon nabýt účinnosti do konce roku 2016.

4. Bude mít nový zákon vliv na úrokové sazby?
Ano i ne. Věc budeme teprve analyzovat, záleží totiž na typu produktu. Obecně, neočekáváme zdražení, konkurence je na trhu velice silná. Ale u některých typů produktů dopad na cenu nemůžeme vyloučit. Změnou projdou především hypotéky bez prokazování příjmů a cizoměnové hypotéky. Paralelně s novým zákonem řeší ČNB 100 % hypotéky a zde je dopad na cenu patrný už nyní. Průměrná úroková sazba 100% hypoték v minulém měsíci dosáhla úrokového dna a začala růst. Na nejrozšířenější segment hypoték však bude s velkou pravděpodobností vliv zákona co do sazeb relativně malý.

5. Na koho se bude nový zákon vztahovat? Bude platit i pro klienty s již běžící fixací úrokové sazby? 
Stávající úvěry na bydlení se budou nadále řídit původními podmínkami. Výjimkou jsou nová pravidla stanovící maximální výši sankce, která v zásadě dopadnou i na stávající úvěry. Nová pravidla předčasného splacení budou pro úvěry s pevnou úrokovou sazbou účinná až po uplynutí první fixace po účinnosti zákona. To, že se nová výhodnější pravidla pro předčasné splacení budou vztahovat na stávající klienty až po uplynutí fixace si většina klientů neuvědomuje. Nová pravidla navíc stanovují rozdílné postupy i s ohledem na důvod předčasného splacení či jeho výši a bude proto důležité, aby byl klient před tím, než učiní rozhodnutí o předčasném splacení, správně informován o důsledcích takového kroku.