V době extrémně levných hypoték chystá vláda nový program zvýhodněných půjček

2.3.2016 - Mladí lidé do 36 let věku budou moci získat až 600 000 Kč na pořízení vlastního bydlení prostřednictvím zvýhodněné půjčky Státního fondu rozvoje bydlení. Spuštění nového programu podpory bydlení začala minulý týden projednávat vláda. Úroky by se mohly pohybovat okolo 2 procent.

Vláda připravuje nový program podpory bydlení pro rodiče či samoživitele, jehož administrátorem bude Státní fond rozvoje bydlení (SFRB). Podstatou nového programu je půjčka pro mladé lidi do 36 let s dítětem do 6 let. Žadatelé mohou z programu získat až 600 000 Kč na pořízení vlastního bydlení, přičemž suma půjčených peněz může dosáhnout maximálně 50 % celkových nákladů na pořízení bydlení.

Základní parametry návrhu programu:
• klient do 36 let s dítětem do 6 let, nevlastní jinou nemovitost ani družstevní byt
• účel koupě nebo výstavba bytu nebo RD (obydlí), které bude po celou dobu splatnosti ve vlastnictví klienta a klient v něm bude mít trvalý pobyt
• výše úvěru do 600 tis. Kč, max. 50% nákladů, při kombinaci s jiným úvěrem součet nesmí převýšit 90%
• úroková sazba minimálně ve výši referenční sazby EU plus 1 %, splatnost max. 15 let
• nemovitost nesmí být v záplavovém území a výstavba musí být dokončena do 3 let
• žádost o úvěr se bude podávat u Státního fondu životního prostředí (SFRB)

Cena a dostupnost v hlavní roli
Pro úspěšné fungování programu jsou podle našeho názoru důležité dvě věci - cena a dostupnost financování. Úroková sazba půjček pro mladé se bude počítat na základě referenční sazby EU a k ní se bude přičítat 1 % až 2 %. Referenční úroková sazba aktuálně činí 0,46 %. Koncová úroková sazba by se tedy pohybovala mezi 1,46 – 2,46 %. V porovnání s hypotékami to tedy není žádná výhra - průměrná nabídková sazba se nyní pohybuje okolo 2,1 %. Potenciální výhodou programu oproti hypotékám by mohla být garance zmíněné sazby po celou dobu splatnosti úvěru, neboť dlouhé fixace jsou v bankách totiž o něco dražší. V návrhu se však bohužel počítá s tím, že účastník programu bude mít sazbu garantovanou jen po dobu prvních pěti let, což je škoda.   

Z pohledu životaschopnosti programu a jeho výsledného efektu je neméně důležitá dostupnost financování, která by měla být vyšší než v případě hypoték. Ochota bank půjčovat je však nyní na historicky nejlepší úrovni a velice dobrou dostupnost vykazují i hypotéky s vyšším LTV. Jak z pohledu banky, tak SFRB je důležitá schopnost klienta splácet své závazky. V tuto chvíli sice neznáme pravidla posuzování bonity ze strany SFRB, ale zásadnější rozdíl v přístupu obou institucí při posuzování žádostí neočekáváme a banky i SFRB na druhý úvěr pokaždé uvidí. Nevýhodou půjček SFRB je navíc 15 letá splatnost a tím pádem vyšší měsíční splátka a požadavek na vyšší příjmy, než v případě hypotéky, kde lze splatnost bezpečně natáhnout na 20, 25 či dokonce na 30 let.

Proč by si tedy měl klient vyřizovat dva úvěry, když může získat financování za srovnatelnou cenu na jednom místě? Většího využití by snad mohl program dosáhnout ve chvíli, kdy by se ČNB nebo samy banky rozhodly ještě více omezit úvěry s vysokým LTV, pak by další zdroj financování mohl přijít řadě klientů vhod, ale i tak nesmíme zapomenout, že klient musí mít alespoň 10 % prostředků vlastních.

Na podporu půjček není vhodná doba
V tuto chvíli, kdy jsou hypotéky extrémně levné a velmi dobře dostupné se domníváme, že státní podpora formou půjček není nutná. A pokud chce stát podporovat bydlení mladých rodin, byla by nákladově i procesně efektivnější přímá úroková dotace komerčního úvěru na bydlení, kde by klient v rámci jednoho papírování získal prostředky na pořízení celého bydlení. Tento model je funkční například v Polsku, na Slovensku či Švýcarsku, ale ostatně i u nás. V ČR jsou však úrokové dotace aktuálně ve stavu hybernace, neboť k oživení tohoto programu dochází až ve chvíli, kdy průměrná úroková sazba za uplynulý rok přesáhne 5procentní hranici. A k tomu máme nyní opravdu hodně daleko.

Naposledy dotaci úrokové sazby mohli klienti využít v roce 2008, od té doby sazby prakticky jen klesají. V budoucnu se však sazby mohou opět dostat na úrovně kolem pěti procent a program se může znovu aktivovat. Podmínkou účasti je však žádost o poskytnutí podpory nejpozději v den započetí čerpání úvěru. Pokud jsou klienti ve věku, kdy by potenciálně mohli v budoucnu dotace využít, doporučujeme tuto žádost k úvěru připojit. I zde platí, že na nárok na úrokovou dotaci mají pouze lidé do 36 let věku a pozor, nemovitost musí být starší než 2 roky. V případě bytů se podpora poskytuje do limitu 800 tisíc korun, u rodinných domů limit činí 1,5 milionu korun.

Odečítání úroků z úvěru od základu daně
Půjčka mladým a úrokové dotace nejsou jediným programem, kterým stát podporuje dostupnost bydlení fyzických osob. Kromě zmíněných dvou titulů je to také možnost odpočtu zaplacených úroků z hypotéky nebo úroků z úvěru ze stavebního spoření od základu daně v rámci ročního zúčtování daně z příjmu fyzických osob. Strop pro celkový odpočet je stále 300 000 Kč. Maximální roční úspora na dani může tedy dosáhnout 45 000 Kč.

Půjčka na rekonstrukce, dotace na výměnu kotle
Od Státního fondu rozvoje bydlení je možné si rovněž zažádat o půjčku na rekonstrukci nebo modernizaci bydlení. Program 150 je rovněž určen pro lidi do 36 let, kde je možné čerpat až 150 000 Kč na zateplení, připojení k veřejným sítím, opravu vnitřních rozvodů nebo pořízení solárních panelů ale i kuchyně či koupelny. Úroková sazba i zde činí 2 %, ale na rozdíl od připravovaného programu je platná po celou dobu splatnosti. Ta může dosáhnout maximálně 10 let.

Kromě uvedeného programu nabízí SFRB další programy, které se však týkají revitalizací bytových domů a dotace na výstavbu nájemních bytů, kde jsou však primárními žadateli o podporu právnické osoby. V kategorii fyzických osob jsou nyní ještě v některých krajích aktuální tzv. kotlíkové dotace na výměnu kotlů na tuhá paliva, jehož podmínky vypisují krajské úřady a maximální výše podpory je stanovena na 150 000 Kč.

Jak je patrné z předchozích odstavců, podpora v oblasti pořízení vlastního bydlení je v České republice z našeho pohledu relativně široká, přičemž celkový objem sjednaných úvěrů se již 2 roky pohybuje zhruba na úrovni 1/6 státního rozpočtu. Spouštění dalšího programu zvýhodněných půjček je v tuto chvíli z našeho pohledu zbytečné.