Začátek roku suverénně rekordní. Může za to hlad po nemovitostech

9.2.2016 - Navzdory rostoucím průměrným příjmům českých domácností dosažitelnost vlastního bydlení už není, co bývala. Proč? Byty jsou každým měsícem dražší, zmenšuje se nabídka a ani sazby hypoték už neklesají, jako dřív. Přesto poptávka dál trhá rekordy a objem sjednaných hypoték v lednu překonal podle našich odhadů o více než 2 miliardy loňské lednové maximum. 

Index dostupnosti bydlení, který měří, jak velkou část čistého příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na splátku hypotečního úvěru, vzrostl v letošním lednu z 33,5 % na 33,6 %. Index se od svého historického minima (31,5 %), kterého dosáhl v loňském květnu, vzdálil o více než 2 procentní body. Stále však platí, že míra dostupnosti vlastního bydlení je v České republice na velice příznivé úrovni. Hlavním faktorem, který výrazně usnadňuje financování, jsou extrémně levné hypotéky s nabídkovou sazbou začínající pod 2 procenty a řadou akčních nabídek, které eliminují i další poplatky související s vyřízením hypotečního úvěru. Ne náhodou v loňském roce suma sjednaných hypoték dosáhla téměř 200 miliard korun.



Hypotéky letos přibrzdí regulace
V posledních dvou letech se neustále bavíme o růstu hypotečního financování. V letošním roce se však domníváme, že s ohledem na klesající nabídku nemovitostí a tím pádem i rostoucím cenám nemovitostí, určité saturaci poptávky a zpřísnění podmínek poskytování hypoték v souvislosti s novou hypoteční směrnicí dojde k přibrzdění úvěrového boomu a počtu transakcí na realitním trhu. Samozřejmě tyto změny resp. skutečnosti budou mít v každé lokalitě jinou intenzitu.

"Začátek roku však naznačuje, že apetit po nemovitostech stále ještě roste. Jestliže se vloni v lednu poskytl rekordní objem hypoték za 10,5 mld. Kč, pak letos odhadujeme, že se v lednu poskytlo přes 13 mld. Kč. Výše zmíněné přibrzdění trhu tedy očekáváme spíše až v druhé polovině roku. Klíčové bude, kdy vejdou v účinnost nové regulační principy," říká Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance.



Na výše uvedeném grafu vidíme, že ceny bytů rostou od roku 2013 a v příštích měsících překonáme rekordní cenové maximum roku 2009. Růst cen začal v ekonomicky silných městech a následně regionech (Praha, Brno). V regionech se silnou ekonomikou již ceny nerostou tak rychle, jako v loňském či předloňském roce a naopak vidíme skokový růst cen v ekonomicky slabších regionech s relativně nízkou cenovou hladinou například na Vysočině, v Ústeckém a  Moravskoslezském kraji. Vesměs se jedná o regiony, kam růst cen bytů dorazil jako poslední. Na opačném konci spektra jsou nemovitosti v Libereckém kraji nebo Jihočeském kraji, kde podle dat serveru RealityČechy.cz ceny v lednu meziročně stagnují nebo dokonce mírně klesly. 

Růst cen potvrzuje také HB Index Hypoteční banky, který mapuje realizační ceny prodaných nemovitostí nejen bytů, ale i domů a stavebních pozemků. Podle těchto dat nejrychleji v posledním čtvrtletí 2015 rostly právě ceny bytů - o celých 2,2 %. S 1,7 % je následovaly ceny pozemků, nejstabilnějšího segmentu rezidenčních nemovitostí, a nejméně, o pouhých 0,5 %, se pak zvýšily ceny rodinných domů.  Všechny segmenty rezidenčních nemovitostí loni údajně překročily svou počáteční úroveň za Q1 2010, kdy byl HB Index zaveden.