5 věcí, na které se při porovnání hypotečních nabídek zapomíná

1.12.2015 - Úroková sazba není při srovnání nabídek všechno. Důležitá je celková nákladovost financování a stejně důležitá je i plynulost vyřízení úvěru a čerpání prostředků. Co všechno stojí za to zohlednit při výběru financující banky?

1. Méně viditelné poplatky
Úroková sazba je jedním z parametrů, podle kterého velká část klientů posuzuje výhodnost či nevýhodnost nabídky. Kromě úrokové sazby však ovlivňují celkovou cenu financování další poplatky související se zpracováním hypotéky. Kromě poplatku za vyřízení úvěru a postupně mizícího 150korunového poplatku za správu úvěrového účtu jsou to ještě poplatky za znalecké ocenění hodnoty nemovitosti, poplatek za postupné čerpání úvěru (uplatňován hlavně u výstaveb), ale třeba také poplatek za vedení běžného účtu, jehož sjednáním některé banky podmiňují poskytnutí hypotéky nebo alespoň nárokování slevy z úrokové sazby. V součtu se pak může jednat o poplatek v řádu tisíci korun, které dokážou při posuzování celkové nákladovosti sehrát roli pomyslného jazýčku na vahách. U milionové hypotéky s 20 letou splatností a 3 letou fixací (sazba 2 % p.a.) znamená desetitisícový poplatek desetinový rozdíl v úrokové sazbě, což při stávající vyrovnanosti nabídek bank může s pořadím "nejvýhodnějších bank" notně zahýbat.

V tomto případě je vhodným vodítkem pro posuzování RPSN, ale ne všechny webové srovnávače a aplikace pro porovnávání hypotečních úvěrů tuto službu nabízejí.

2. Pružnost a doplňkové služby
Kromě ceny celkovou spokojenost s výběrem řešení ovlivňuje také flexibilita produktu. Za jakých podmínek bude například možné úvěr splácet v průběhu doby fixace. V průběhu splácení se může stát leccos a v průběhu fixační doby bude potřeba parametry úvěru upravit. Poplatek za změnu úvěrové smlouvy se pohybuje od 1 – 2 000 Kč, ale rozdíly mezi bankami jsou i v tom, jaký rozsah změn je zpoplatněn a jaké změny jsou ještě gratis.

Co se týče flexibility, tak důležitou službou, kterou klienti stále častěji vyžadují je možnost mimořádných splátek. A velké rozdíly mezi bankami jsou v poplatcích za předčasné splacení v rámci běžící doby fixace. Poplatek za předčasné splacení si banky až na jednu výjimku počítají procentem ze zbývající jistiny a pohybuje se od 1 do 25 %.

Porovnání úrokových sazeb a poplatků je však pouze jedna část předvýběru. To hlavní je úvěr získat a ještě důležitější bez problémů peníze načerpat. V případě refinancování nebo koupě, je to celkem jednoduché a cena má výrazně vyšší váhu. U ostatních účelů je důležité ještě před hledáním banky s nejvýhodnější cenou profiltrovat banky s ohledem na profil klienta a záměr, který chce úvěrem financovat.

3. Kolik banka půjčí
Z pohledu bank nejjednodušší posuzování bonity (rozhodování banky, zda úvěr poskytne nebo ne, a kolik klientovi půjčí) je u klientů s potvrzením o příjmu ze zaměstnání. Nicméně i v takovém případě o konečném výsledku rozhodují desítky parametrů (věk, rodinný stav, kategorie podnikání/zaměstnání, vzdělání počet dětí (některé banky počet dětí zohledňují při posuzování bonity a snižují maximální úvěrovatelnou částku, některé ne). Nemluvě o situaci, kdy má klient smlouvu na dobu určitou, příjmy z pronájmu nebo podnikání. Pak se začínají přístupy bank lišit ještě více a rozdíl ve schváleném úvěrovém limitu se může pohybovat již ne v řádu desítek, ale stovek tisíc korun.

4. Plynulost čerpání
Dostatečné stabilní příjmy ze zaměstnání a záměrem je koupě bytu do osobního vlastnictví nebo refinancování stávajícího úvěru. Příklad účelů, kdy po doložení potřebných dokumentů může schválení úvěru může v optimálním případě proběhnout téměř obratem. Jenže kolik je takových případů? Dalším sítem při výběru vhodné banky jsou podmínky uvolňování peněz, tzv. čerpání. Problémy se vyskytují hlavně u dřevostaveb, kdy stavební firma chce co největší balík peněz předem pro přípravu stavby, ale banka je logicky nechce pustit, dokud nemá k dispozici žádnou hodnotu, kterou by v případě potíží mohla zpeněžit. Sladění fází výstavby s kalendářem čerpání není jednoduché a bez praktických zkušeností objektivní porovnání bank prakticky nelze. V případě výstavby nebo rekonstrukce doporučujeme spojit síly se specializovaným hypotečním makléřem, která má přehled o fungování jednotlivých bank a pomůže zúžit výběr bank na ty, které výstavby mají nejen na nabídkovém letáku, ale skutečně je umí.

5. Rychlost vyřízení úvěru
Jak se dá poznat, jestli je banka rychlá nebo pomalá? Nedá. Hypotéky zpracovávají lidé a i rychlá banka se může zaseknout na omezené kapacitě. "V praxi se nám například stalo, že jedna banka vyhlásila velmi atraktivní akční nabídku a pak nebyla schopná klienty odbavovat ve standardních časech a schvalování úvěru se zde natáhlo až na trojnásobek, což by například v případě refinancování mohlo být pro klienta fatální. Proto jsme museli dočasně upravit naše doporučení a i když banka nabízela výborné cenové podmínky, volit alternativní řešení," říká Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem finance. V každém případě je dobré se před podáním žádosti o úvěr informovat alespoň o předběžných termínech, kdy by mohl být úvěr schválen a harmonogram průběžně kontrolovat.

Jak je z předchozích odstavců patrné, výběru nejvhodnější banky je třeba věnovat dostatečný čas a kromě úrokové sazby věnovat pozornost i méně viditelným parametrům. Alternativou je možnost svěřit do rukou odborníků, kteří dokážou porovnat všechny banky včetně důležitých detailů a poskytnout informace o aktuálních procesních výhodách a nevýhodách jednotlivých bank.