20 let hypoték oslavíme rekordním rokem. A možná i úrokovým dnem!

27.8.2015 - Plošný pokles úrokových sazeb je nejspíše u konce. Úrokové indexy již neklesají a naopak začaly pomalu růst. Pro řadu lidí to byl signál s hypotékou déle nevyčkávat, objemy sjednaných hypoték překonávají historická maxima a daří se i stavebním spořitelnám. Kam směřuje trh s úvěry na bydlení? Už dnes jsme si jisti, že k novému rekordu!

Banky poskytly v červenci 9515 hypoték v hodnotě 17,441 miliard korun, jak vyplývá ze statistik serveru hypoindex.cz. Po červnových 19,7 miliardách se sice jedná o meziměsíční "propad", ale v porovnání se stejným obdobím loňského roku celková suma sjednaných hypoték vzrostla o bezmála 3 mld. Kč, což znamená nárůst o 24 % a v historickém žebříčku nejúspěšnějších měsíců se letošní červenec zařadil na 3. příčku. Kromě letošního června, který se absolutně vymyká, více peněz banky během jediného měsíce rozpůjčovaly pouze v červnu 2007. Tehdy to bylo 18,7 mld. Kč.

Hypotéky jsou rekordně levné. České ekonomice se daří a lépe vnímají svou ekonomickou situaci i české domácnosti. Znovu se začíná více stavět a rekonstruovat a rostoucí ceny nemovitostí přitahují pozornost investorů, ale i lidí, kteří hledají prostředek pro zhodnocení naspořených peněz. Do toho všeho dvě největší banky oznámí zdražení svých hypoték, ač jde především o změny v pásmu dlouhých fixací, po 18 měsících neustálého poklesu sazeb tato zpráva znamená další akceleraci poptávky a výsledkem jsou počty i objemy hypoték na nových rekordních maximech.

Navíc fenoménem letošního roku je rychle rostoucí průměrná výše sjednávané hypotéky. Zatímco loni si lidé v průměru půjčovali 1,68 mil. Kč, letos už průměrná výše vystoupala k 1,8 milionu korun. Kdybychom se letos pohybovali na loňském průměru, při 9515 kusech hypoték by celkový objem hypoték byl o 1,5 miliardu nižší. Příčiny nárůstu tohoto ukazatele (levné hypotéky s vyšším LTV, výstavby, prodeje bytů v novostavbách, obecný růst cen nemovitostí) jsme detailněji komentovali v předchozích analýzách.   

Sazby již neklesají
Jednou z příčin nebývalého zájmu o hypotéky, jak již bylo řečeno, je obava z budoucího nárůstu úrokových sazeb. Průměrná úroková sazba v červenci sjednaných hypoték činila 2,08 %, což je o 3 setiny více než v předchozím měsíci. Výsledky Fincentrum Hypoindexu jen potvrzují to, co signalizovaly indexy společnosti Golem finance (GOFI) nabídkových sazeb v červnu. Tehdy zvýšila úrokové sazby Komerční banka a Hypoteční banka a index GOFI 70 po 18 měsících poklesu otočil z 2,15 % na 2,17 %. To samé se nyní se zpožděním děje v případě Fincentrum Hypoindexu, který zpětně měří průměrnou úrokovou sazbu všech reálně sjednaných hypoték v daném měsíci. Jak indexy GOFI, tak Fincentrum Hypoindex již neklesají, v případě našich indexů je faktem, že neklesají již čtvrt roku, tedy od května. V případě Hypoindexu je proces zpožděný o fakt, že se jedná o reálné ceny a vyhodnocení probíhá se zpožděním. Očekáváme však, že ani za srpen a září nebude tento index klesat. S určitostí tak lze říct, že plošné snižování sazeb je u konce. Co ale přinese podzim?

Potvrdí se hypotéza úrokového dna?
V průběhu druhého čtvrtletí jsme začali pracovat s hypotézou úrokového dna. S odstupem více než čtvrt roku to vypadá, že úrokové dno je realita. Nejvíce změn úrokových sazeb proběhlo v průběhu června a července, v srpnu byl prakticky klid. Indexy buď stagnují na červencových hodnotách (GOFI 70) nebo mírně rostou (GOFI85). Srpnový index GOFI100 ovlivnil červencový odchod Wüestenrot hypoteční banky, která tyto hypotéky (na 100% LTV) přestala poskytovat. Její sazby na 100% hypotéky byly historicky velmi vysoké a jejich srpnová eliminace způsobila zdánlivý pokles indexu. Po očištění tohoto faktoru, měl však index GOFI100 svoje minimum v dubnu a květnu, což odpovídá realitě.

S příchodem podzimu pracujeme se dvěma scénáři
a) statický scénář - sazby neklesnou, ale ani neporostou. Banky budou pracovat s cíleným zvýhodněním, přes akční nabídky budou zvýhodňovat určité skupiny klientů nebo parametry produktů (např. delší fixace), ke snížení sazeb tak sice může dojít, ale selektivně s menším nebo nulovým vlivem na úrokové indexy.
b) dynamický scénář – sazby mohou opět mírně plošně poklesnout. Banky spustí tvrdý konkurenční boj realizovaný přes plošné cenové zvýhodnění.

U výše uvedených scénářů vycházíme z předpokladu, že cena dlouhodobých peněz bude stabilizovaná na současné úrovni a vývoj bude stabilní jako posledních 6 týdnů. Více nám připadá reálný statický scénář, kdy vycházíme z faktu, že se podzimní poptávka bude držet výrazně nahoře a banky se budou více než na podíl na trhu orientovat na ziskovost. Klíčové v tomto však bude, jak budou reagovat 3 největší hráči trhu, tedy Česká spořitelna, Hypoteční banka a Komerční banka. Menší banky sice mohou začít bojovat agresivním cenami, jejich kapacity jsou však limitované a váha produkce je malá. Podle našeho názoru je tak velmi reálné, že se nacházíme v období úrokového dna a k výraznějšímu poklesu sazeb již letos nedojde. Pro toto naše tvrzení je však potřeba delší časové období alespoň 6ti měsíců. V závěru roku už budeme moudřejší.