Kolik stojí předčasné splacení hypotéky?

1.4.2015 - Vstup Air bank na hypoteční trh, rekordně nízké úrokové sazby hypoték a blížící se implementace evropské hypoteční směrnice jsou 3 věci, které neustále víří téma poplatků za předčasné splacení hypotéky. Jak se k tomuto poplatku staví jednotlivé banky a jaké změny lze očekávat v budoucnu?

Na trhu neexistuje banka, která by ve svém sazebníku neměla poplatek za předčasné splacení hypotéky v průběhu fixace. Konstrukce jeho výpočtu jsou však rozdílné. Jedna skupina bank vypočítává výši poplatku jednorázově procentem z objemu mimořádné splátky, druhá skupina tento poplatek počítá na roční bázi, takže čím více let klientovi do konce fixačního období zbývá, tím vyšší je sankce za předčasné splacení. Do první skupiny patří například Česká spořitelna a Raiffeisenbank, v druhém koši bank je například Hypoteční banka a UniCredit bank. 

V několika bankách je možné část hypotéky umořit bez sankce, nejčastěji se tato hranice pohybuje na úrovni 20 % zbývající dlužné částky. Ale i zde při výběru banky radíme dávat pozor. Řada bank si za tuto službu účtuje poplatek nebo si ji nechá zaplatit prostřednictvím navýšené úrokové sazby. Zjednodušený přehled o aktuální výši poplatků a možnosti mimořádných splátek naleznete v přiložené tabulce.

Proč banky poplatek účtují?
Poplatek za předčasné splacení u hypoték s fixovanou úrokovou sazbou není pouze nástrojem bank jak klienty odradit od refinancování a odchodu ke konkurenci, ale má i své opodstatnění. Aby banky mohly klienty financovat, peníze si rovněž půjčují a pokud se jim v současném období neustále klesajících sazeb vrátí dříve, těžko pro tuto drahou přebytečnou likviditu najdou efektivní využití.

Každá banka však vychází z jiných podmínek a to ovlivňuje její politiku při uplatňování zmíněného poplatku, kterou následně ještě formují tržní tlaky – konkurence a očekávání klientů.

Klienti chtějí volnost rozhodování
V situaci rekordně nízkých úrokových sazeb klienti chtějí úrokové sazby fixovat na co nejdelší dobu, na druhou stranu by však chtěli mít možnost z hypotéky v případě neočekávatelných situacích "vystoupit" a tak spolu s dlouhými fixacemi roste zájem i o možnost předčasného splacení. Této situace využila Air bank, která vstupuje nově na trh a vlajkovou lodí její nabídky je nulový poplatek za předčasné splacení z vlastních zdrojů a 0,2 % v případě refinancování hypotéky konkurenční bankou. Rozdíl mezi poplatky u zbývajících bank se nyní pohybuje od 2 % do 10 %, pokud pomineme Oberbank a Komerční banku, kde výše poplatku záleží na individuálním posouzení a může se pohybovat od 1 až po 25 %.

Nabídka bank je nyní nadmíru rozkolísaná a klienti díky tomu mají na výběr. Změnu v této oblasti s největší pravděpodobností přinese evropská hypoteční směrnice, která se krom celé řady jiných oblastí dotýká také sankčních poplatků za předčasné splacení hypotéky. Směrnice však určuje pouze rámec, ve kterém by se výše poplatku měla pohybovat. Konečnou podobu zákonné normy však mají v rukou politici a v tuto chvíli je těžké odhadovat, ke které z variant se přikloní - zda budeme platit poplatek odpovídající skutečným nákladům na hedging, nebo bude stanoven jednotný poplatek napříč všemi bankami, nebo dojde k jeho úplnému zrušení. Už nyní je však jisté, že se bude nová úprava týkat pouze nově sjednaných hypotečních úvěrů, což do jisté míry může opět v následujících letech nastartovat trend refinancování, kde tentokrát nebude hrát hlavní roli úroková sazba, ale větší flexibilita při změně banky.


Zdroj tabulka: golemfinance.cz