Způsobila recese světové ekonomiky pád cen nemovitostí v Chorvatsku?

13.2.2009 – Český realitní trh zažívá v posledních měsících značné výkyvy, které jsou patrné i v ostatních státech Evropské unie. Rozhodli jsme se zaměřit naši pozornost na aktuální vývoj realitního trhu v Chorvatsku – destinaci, bez které si mnozí čeští občané nedokáží představit letní dovolenou. Požádali jsme o rozhovor Zlatko Starčeviće, majitele česko-chorvatské realitní kanceláře Presstia, která se specializuje právě na nemovitosti v Chorvatsku.

Vážený pane Starčevići, vaše kancelář patří mezi špičku mezi realitními kancelářemi z České a Slovenské republiky, specializujícími se na Chorvatské destinace, jak byste hodnotil rok 2008 ve vztahu na zájem o koupi nemovitosti v Chorvatsku?

„Minulý rok, zejména podzim, který pro nás představuje, hned po jarních měsících, druhou sezónu, byl bohužel jedním z nejhorších, možná dokonce i nejhorší vůbec za posledních 8 let, co se jako firma zabýváme prodejem nemovitosti na Jadranu. Důvod je však zřejmý: celosvětová ekonomická krize, která hodně zasáhla všechna odvětví hospodářství, včetně realitní činnosti, postihla i řadu našich klientů. Někteří zájemci rušili, a nebo alespoň o dost redukovali, již dohodnuté obchody, neboť se znenadání dostali do finanční tísně.“

Pokud by jste měl narýsovat pomyslnou křivku vývoje poptávky po nemovitostech v Chorvatsku, jaký by měla tvar v období posledních 15 let?

„Skutečný zájem začal v podstatě až na přelomu 20. a 21. století, po skončení válečných událostí v Chorvatsku a ostatních státech bývalé Jugoslávie. Respektive po všeobecném uklidnění a stabilizaci tamějších poměrů. Dříve totiž ani nebylo možné prodeje nemovitostí v Chorvatsku a přilehlých státech realizovat. Zatím největší poptávku jsme zaznamenali v letech 2006 a 2007. Jednak proto, že se situace v Chorvatsku do té doby již uklidnila natolik, že tento stát byl několikrát po sobě vyhlášen nejstabilnějším na Mediteránu, což je téměř neuvěřitelné vzhledem k tomu, že jen pár let před tím tam zuřila válka, jednak kvůli faktu, že Chorvatsko začalo velmi vážně a usilovně jednat o co nejrychlejším vstupu do NATO a Evropské unie. Tento postup byl pro mnohé vč. Čechů a Slováků, podnětem přestat se bát investovat do tohoto regionu. Nebýt současné hospodářské krize a všeobecné recese, letošní rok by pravděpodobně představoval jakýsi pomyslný vrchol zájmu o nemovitosti v Chorvatsku. Od 1. února 2009 totiž chorvatské úřady úplně zliberalizovaly trh s nemovitostmi pro státní příslušníky členských zemí EU. Takže si nyní obyvatelé Unie v uvedeném státě mohou kupovat nemovitosti, a zaknihovávat vlastnictví, za naprosto stejných podmínek jako chorvatští občané, tj. bez jakýchkoliv byrokratických problémů. Výjimkou zůstává zemědělská půda a lesy, které si ovšem chrání i spousta jiných států. Tato příznivá změna samozřejmě platí i pro občany České republiky, a pro ně je to obzvlášť důležitá změna. Doposud Češi, spolu s Rumuny a občany Malty, zůstávali jedinými cizinci z EU, jež si kvůli zájmu o nemovitosti v Chorvatsku, museli zakládat chorvatské firmy. Mezi ČR a Chorvatskem do dnes neexistuje dohoda o reciprocitě při koupi nemovitosti. I když musím podotknout, že to jednoznačně zavinila česká, nikoliv chorvatská strana. Dnes si tedy mohou Češi v Chorvatsku koupit domy, apartmány, stavební pozemky, hotely či penziony, resp. stávat se jejich katastrálními majiteli, za úplně stejných podmínek jako například já, který jsem státním příslušníkem Chorvatské republiky. Nepotřebují k tomu ani chorvatskou společnost, ani jakýkoliv souhlas z jakéhokoliv chorvatského ministerstva apod.“

Jací klienti si nejčastěji pořizují nemovitosti v Chorvatsku?

„Domnívám se, že se nikdo nebude divit tomu, když řeknu, že cca. 90% všech našich českých a slovenských klientů, přestože máme klienty i z jiných zemí, byli podnikatelé čí vrcholoví manažeři různých podniků. Jde o občany, jenž si to mohou z finančního hlediska dovolit snadněji, než jiní. Ovšem ceny nemovitosti na chorvatském Jadranu a v ČR, obzvlášť, mluvíme-li o městech, jako Praha, Brno, Ostrava, jsou v posledních letech velmi shodné, dokonce v některých jadranských lokalitách bývají i nižší, než v ČR a přitom ani jedno zdejší město či obec není u moře! Začali jsme tedy zaznamenávat i zájem "běžnějších" lidí. Zájem by pravděpodobně byl větší díky již uvedené liberalizaci tamějšího realitního trhu, ale - opakuji - teď všechno kazí recese...“

Jaký očekáváte vývoj cen nemovitostí v Chorvatsku v dalších letech?

„Chorvatsko dnes patří k těm zemím Mediteránu, jež mají středně nízké ceny nemovitostí. Ceny jsou sice dražší než třeba v Bulharsku či Albánii, i když tyto země mají, celkově vzato, horší infrastrukturu, takže ono se to do určité míry vyrovnává, ale stále o dost levnější, než ve Španělsku, Francii a např. v Itálii. Ve Španělsku najdete mnohdy krásné vily s bazénem za cenu podobnou těm v Chorvatsku. Jenže taková vila se nachází mnohdy i 10 až 15 km od moře a většinou nemá ani žádný výhled na moře. Zatímco v Chorvatsku, za stejnou cenu, můžete pořídit pěkný dům, možná i vilu, cca. 200 až 300 m vzdálený od moře a s krásným výhledem na Jadran, který většina našich klientů - zejména z těch státu, jež moře nemají - žádá a oceňuje. Ceny nemovitosti doposud průměrně narůstaly o takových 10-15 % ročně. Při skutečné roční inflaci cca. 3-4%, což z Chorvatska činilo stát, kam se opravdu vyplatilo investovat. Já osobně tyto ceny, zejména v některých lokalitách, generálně považují za již dost vysoké. Jenže, o tom rozhoduje především nabídka a poptávka, resp. ti konkrétní vlastníci jednotlivých nemovitostí, potažmo jejich schopnost pochopit, co je v cenové politice reálné a co nikoliv. Říkám to i proto, že mnozí prodávající kalkulovali s tím, že po otevření trhu pro cizince a po vstupu Chorvatska do evroatlantických struktur vznikne obrovský zájem o tamější nemovitosti. Uvažovali, že právě z tohoto důvodu ceny realit budou i nadále stoupat. Mnozí počítali s tím, že se možná vyrovnají těm španělským či italským. Současná hospodářská situace tomu ovšem neodpovídá, takže uvidíme co nás čeká v následujících měsících a letech.“

Dle některých deníků spadly ceny nemovitostí v zahraničí oproti loňským letům až o 50 %. Opravdu byl pád cen tak silný?

„Neznám, dostatečně dobře, situaci jinde, abych mohl fundovaně hodnotit, jak to vypadá třeba ve Francii nebo v Dominikánské republice. V Chorvatsku tomu tak určitě nebylo. I když jsme sice zaznamenali pokles cen u jednotlivých nemovitostí. Šlo ale převážně o prodávající, kteří potřebovali rychle získat peníze, a tak snížili cenu jimi nabízených nemovitostí, aby je co nejdříve prodali. Tento jev se ale opakuje každý rok, vždy někdo přijde s takovou změnou. Podle mého názoru se nejedná o žádný mimořádný a plošný pád. Stále však zdůrazňuji: uvidíme, co s cenami udělá aktuální mezinárodní hospodářská situace. Všichni zaměstnanci naší realitní kanceláře, vč. mě osobně, bychom samozřejmě neměli nic proti výraznému snižování cen. Umožnilo by to mnoha dalším lidem kupovat nemovitosti v zahraničí, což by asi zároveň znamenalo i značný nárůst zájmu o naši nabídku.“